あぱまん情報2022年12月5日掲載 T.W.Y. バンコク都市開発研究所 タイ・バンコクのオフィス市場と今後の予測

オフィス空室率は増加か?

タイ・バンコクオフィス市場は、1990年代高い経済成長に支えられ急成長した。1991年100万㎡強であったオフィス床供給面積累計は、アジア通貨危機を迎える1997年には600万㎡弱まで成長した。通貨危機後、2008年のリーマンショックまで、700万㎡台と横這い状況が続いたが、2010年に約800万㎡に達し、2020年には900万㎡を超えた。これは、外国の直接投資の増加、金融市場の高度化、タイ内需成長によるものであった。大量のオフィススペースが供給されても、十分に需要でカバーできた。その結果、2018年には6.6%と史上最低の空室率となった。しかし、2020年以降、オフィスの供給過剰により、20%を超える空室率の増加が予想される(図表1)。

(資料)CBRE Reserchより作成 (注)2022年以降は予測
(資料)CBRE Reserchより作成 (注)2022年以降は予測

オフィス賃料は下落傾向

バンコクのオフィス市場は、2020年に最高額の賃料となった。しかしながら、同年3月から感染拡大した新型コロナウィルスにより、オフィスワークは変化しオフィス需要が急激に減少、賃料は10年ぶりの下落となった(図表2)。 ただ、2022年のアジア主要都市の都心地区のオフィス賃料比較では、バンコク賃料は東京の1割程度の低水準にとどまっており、アジアの経済発展から考えて、バンコクのオフィス賃料は、今後上昇しうる余地があると思われる。

(資料)CBRE Reserchより作成 (注)200~300㎡の事務所が対象、CBDは都心地区
(資料)CBRE Reserchより作成 (注)200~300㎡の事務所が対象、CBDは都心地区

今後のオフィス市場 オフィス床大量供給

 One City Center 2023年1Q 三菱地所グループとタイ不動産会社RaimonLand JV BTS「プルンチット」駅直結
One City Center 2023年1Q 三菱地所グループとタイ不動産会社RaimonLand JV BTS「プルンチット」駅直結

2022年以降、大量のオフィス物件が完成予定となっている。2023年には日系不動産大手の三菱地所による「One City Center」(61,000㎡)(図表3)、2026年には、現日本大使館南側旧ナイトバザール跡の超大型複合施設「OneBangkok」(225,000㎡)など125万㎡のオフィススペースが現在建設中である(図表4)。

(資料)CBRE Reserchより作成 (注)2022年以降は予測
(資料)CBRE Reserchより作成 (注)2022年以降は予測

これまでオフィス市場は、年間20万㎡の新規供給が適正ラインと考えられていた。しかし、2020年以降大量のオフィス建設による供給過多、さらに、新型コロナウィルスによるオフィスワーク変化による需要の大幅減少により、適正需給ラインはしばらくの間、下方修正されると考えられる。なお、1998年のアジア通貨危機や2008年の世界金融危機などの経験則からすると、回復までに数年はかかると言われており、オフィスビルの厳しい時期が続くであろう。特に、利便性が劣るエリアにある築年数の古いオフィスビルは、今後競争力を失い、リノベーションへの転換を迫られるであろう。

MISAKI 131秒KO勝利!!

2022年10月19日東京・浅草花やしき・浅草花劇場で開催された【SHOOTBOXING 花やしき 2022】で、SB日本女子アトム級王者・MISAKI(TEAM FOREST)が、ペッチャーダー・オー・ユッタチャイ(タイ)を131秒でKO勝ちした。 MISAKIは、SB日本女子アトム級王者後、5連勝。戦績は19勝(2KO)7敗1分。代名詞となっていたガムシャラな“猪突猛進”スタイルを卒業し、ここ数戦は的確性を重視したファイトスタイルにチェンジした。今回の相手ペッチャーダーは50戦35勝15敗の戦績を持つ19歳。タイの女子強豪選手が集まったUMT48kgトーナメントで優勝しており、今タイの大手プロモーターも一押しの選手だ。 試合後、MISAKIは、2022年12月25日東京・両国国技館でのビッグマッチでRISE QUEENアトム級王者・宮﨑小雪戦をアピールした。  

顧問 愛川裕二
顧問 愛川裕二
1983年より30年間㈱大京に勤務。ビル事業、マンション本部、企画部門に配属後、1987年不動産研究誌「ランドビジネス」(経済白書にも引用)編集長となる。1990年大京総合研究所課長を経て、1992年より建設省と国土庁の外郭団体財団法人土地総合研究所に出向、定期借地研究会事務局責任者等土地政策に貢献。2001年「軽井沢ホットスプリング」開発運営責任者となり、日本一のペット可能宿泊施設(年間2万人犬4千匹宿泊)にする。2006年以降PM,AM、コンプラ等を経て、2017年よりTWY社顧問。 不動産コンサルテイングマスター、不動産証券化協会認定マスター、ビル経営管理士、コンプライアンスオフィサー、再開発プランナー
 
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2022年12月5日 タイ自由ランド掲載

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