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ヨシダ不動産のお宅拝見の第125回は、特別寄稿 当社販売ブログより

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ヨシダ不動産のお宅拝見の第125回は、特別寄稿 当社販売ブログより

スクムビットのプライムロケーションと言えども、毎年のように新規のハイエンドコンドミニアムは市場に出回り、自ずと空室率は増加→賃貸競争激化の傾向は強まっています。この環境下では的確な投資物件選びが賃貸投資成功の生命線となります。

賃貸市場を理解しないで間違った物件を購入し、賃貸客が全くつかず窮している日本人物件オーナーは決して少なくありません。賃貸人気物件を正確に理解し、その将来性も見据えながら購入しないと必ずといっていいほど同様の憂き目に遭いますので、賃貸利回り投資を行う人は賃貸シェアがあり、且つ評判のいい不動産業者から正確な情報を得ることが大切で、その必要性は更に増しているものと思います。

僕のところにもそういった物件を抱えて相談に来る人が少なくありませんが、一度間違った物件を購入した後のリカバリーは非常に困難ですし、大きなコストの支払いを覚悟する必要があります。
冒頭でも書きましたが、日本人居住区の中心で賃貸投資に的確な物件を購入するには、平米単価は20万バーツ以上が相場となってきていますので、1ベッドルームでも10ミリオンバーツ(3500万円)以上の投資額となります。

その予算がない場合は、プラカノンやオンヌットの駅近物件の選択をお勧め致します。

オンヌット&プラカノン地区では駐在員世帯も少なからずいますが、それ以上に現地で採用されている日本人世帯が増えています。かつてなかった商業モールなども完成し、より生活利便性が高くなっているのもその背景にあります。

ただし、このエリアの物件を選ぶ際には、家賃2万バーツ以下、そして徒歩圏内の駅近が絶対条件となります。社用車が支給される駐在員とは異なり、BTSを使っての通勤となりますので、駅近の条件が満たされないと選ばれる事はありません。

このエリアであれば4ミリオンバーツ(1400万円)〜、賃貸投資物件を購入可能です。

ただし、留意しておきたいのは、会社が家賃手当を支給する駐在員テナントとは違い、身銭を切る現地採用テナントは家賃にシビアですので、いつも家賃の下押し(簡単に言えば値引き)圧力にさらされる、といった点です。

一方日本人居住区中心となるアソーク〜エカマイ地区では、会社支給の家賃手当てにうまく収めて使い切る、といった考え方と、どうせ会社が払うんだから、といった緩さが発想の根底にありますので、値引き圧力に会う事なく契約がまとまる傾向にあります。

予算があればアソーク〜エカマイ地区の人気物件、足りなければプラカノン〜オンヌットの駅近物件を選択するのがいいでしょう。

日本人の日本人による日本人の為の不動産投資を考えた場合、他のエリアは考慮に入れない方がいいでしょう。

BTSスクムビット線(グリーンライン)オンヌット以遠の駅においては、強力な賃貸投資物件が誕生するのはまだまだ先の話でしょうし、MRT沿線の駅は日本人が極端に少ないので日本人テナントの獲得はほぼ不可能かと思います。

最近爆発的に増えているMRTラマ9世〜ラチャダピーセク間のコンドミニアムは、価格的に見れば魅力的ですが、テナントはほぼ100%中国人となるかと思います。その場合は、THE JAPANESE PROPERTY INVESTMENT, BY THE JAPANESE PEOPLE, FOR THE CHINESE PEOPLEとなりますが、日本人が情報ネットワークに強くビジネスに長けたプライスコンシャスな中国人と渡り合うのは難しく、正直全くお勧めしません。

 

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2018年9月5日 タイ自由ランド掲載

 

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