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バンコク中心部の新規コンドミニアムは見せかけだけの完売物件に注意! むしろ今はCBDで リセール物件に投資するチャンス

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バンコク中心部の新規コンドミニアムは見せかけだけの完売物件に注意! むしろ今はCBDで リセール物件に投資するチャンス

バンコク中心部の新規コンドミニアムは見せかけだけの完売物件に注意! むしろ今はCBDで リセール物件に投資するチャンス

ここ数ヶ月、バンコク市内中心部で、即日完売、またはそれに近い売行きのコンドミニアムが次々と出てきています。スパライのパヤタイエリート、アナンダのアシュトンアソーク、アイディオQ、ノーブルのノーブルリコール、APのアスパイアータープラ等々。

これを見て、昨年11月に始まった反政府活動によるコンドミニアム市況の低迷も終わり、さあこれからプレビルド投資が面白くなるぞ、と考えた投資家も多いと思います。実際、タイ人の間でも販売初日に並んで人気物件の予約権、タイ語では (バイジョーング)、を買った人がたくさんいました。

ノーブルリコールなどは、売り出した282ユニットが販売開始1時間で完売したと報道されていましたが、買った連中の中にはその予約権を竣工前に転売して儲けようとする投機家、タイ語で言う(ナックゲンガムライ)の連中も相当いたと思います。

そもそも、どうしてタイではゲンガムライ(投機的転売)で儲けることができるかと言うと、予約権を買った投機家が売主であるデベロッパーと交わす契約書の中に、「売主は、買主がこの契約における買主の権利と義務を第三者へ譲渡することを妨げず、買主からの要求があった場合は、それに協力するものとする」、というような内容の条項が、大体どこの会社でも入っているからです。

大分前の話になってしまいますが、90年代後半にこの投機家達が買い占めた予約権転売価格の高騰で不動産バブルが起こり、それが破裂してタイバーツが暴落した「トムヤムクン危機」が起こったとも言われています。

真偽は分りませんが、いずれにせよゲンガムライというのは、一種の存在悪みたいなものなので、本来こんなものはない方がいいのですが、いわゆるプレビルド物件にはどうしても付きまとうものなのです。

元々は、オフプランとかフォワードファンディングという、ヨーロッパで「コンチネンタル・インベストメント」と呼ばれている投資形態が東南アジアでも用いられるようになり、その後「プレビルド」という独特なものが出来上がったのだと思います。

私も、ロンドンにいた頃は、このコンチネンタル・インベストメントを使って不動産開発をやっていましたが、全てオフィスビル等の商業ビルだったので、個人相手の住宅でやるプレビルドのように、予約権を売買したりする経験はありませんでした。

でもタイに来て分ったことは、予約権の売買は一種の株式投資に近い側面がある一方で、法務局での所有権移転登記を伴わない売買なので、税務署による把握が困難であり、税金のかからない所得を得る実に有効な手段であるということです。だから、人気プロジェクトが出てくると、事前に買い占めたり、販売当日に朝から並んだりして買い占めるナックゲンガムライの連中が出没するのです。まあ、それ自体が違法行為ではないので仕方がないですけど。

しかし、この数ヶ月の新規コンドミニアムの売行きについては、ちょっと話が違っているようです。タイのビジネス紙、によれば、一部のデベロッパーに、自社のプロジェクトが即日完売するほどの人気物件であるかのごとく顧客に錯覚を起こさせて、衝動買いをさせてしまうというような行為があったそうです。

どういうことかと言うと、例えば、デベロッパーが自社の社員を使って自社が新規で売り出したプロジェクトを買わせて完売を偽装していたというのです。そう言われてみて初めて、どうしてあのプロジェクトが飛ぶように売れたのだろう?、と疑問に思うものが、私にもいくつか思い浮びます。

そして、その従業員に買わせた予約権は、デベロッパーの子会社である仲介会社等を通して転売し、ここで更に転売手数料を取って二重に儲けているというのです。何か、タコが自分の足を食っているような感じで、こんなことをしてデベロッパーはどんなメリットがあるのだろう?、と思いますよね。

でも、コンドミニアム市況が回復してない中で、自社のプロジェクトを何とか人気物件に見せかけて完売してしまいたいデベロッパーにとっては、これが有効なのです。

つまり、自己使用目的の購入者や賃貸運用目的で買う長期投資家だけでなく、先に述べた短期転売で儲けようとする個人投機家にまで錯覚を起こさせて、衝動買いさせてしまうのです。

本来、実需客はよく物件を吟味して検討を重ねるのですが、そうは言っても目の前で飛ぶように物件が売切れていくと、思わず買ってしまうこともあるでしょうし、即完のため買えなかった自己使用の客は、デベロッパーの従業員が買い押さえて転売している予約権を、割高でも仕方なく購入する、ということもあると思います。

いずれにせよ、誰もがまさかデベロッパーが人気物件を演出しているとは思ってないでしょうから、こんなに人気のある物件ならまず大丈夫だろうと安心して買ってしまうのです。

上場企業でもあるデベロッパーが本当にこんなことをしているとすれば、コンプライアンス意識はないのかという気になるし、日本ではちょっと考えられないことです。

でも、最近、コリアーズインターナショナル・タイランドが出した調査結果では、今年の7月から9月までの第3四半期のバンコクコンドミニアムの販売は回復するどころか、第2四半期に比べてもマイナスになっていました。こんな状況なので、デベロッパーも必死なのだろうと思います。

タイでは、景気に関係なく土地の価格は一方的に値上りします。一方、デベロッパーはコンドミニアムの新規開発が仕事ですから、その高い値段で用地取得して新プロジェクトを売り出し続けるしかないのです。だから、今のCBDの新規プロジェクトは、平米20万バーツがもう当たり前になってきています。

しかし、一方で、築年数の浅いリセール物件には、相当割安なものが、今でもかなりあります。従って、今は、こんなデベロッパーに振り回されずに、街の中心部の最高のロケーションで、クオリティも最高の本当に優れたリセール物件に投資すべき絶好のチャンスなのだと思います。

注:この新聞記事に関しては、ブログでもっと詳しく書いていますので、興味がありましたら、是非スタッフブログもお読み下さい。下の広告も参照で。

2014年12月5日 タイ自由ランド掲載

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