あぱまん情報2020年5月5日掲載

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タイの土地神話は崩れ、賃貸派の人が増えている!?

あなたは賃貸派?それとも分譲派? 賃貸派の人に聞くと「タイも日本のように土地神話は崩れ、これまでのように不動産価格の上昇は見込めないから、僕は賃貸がいいよ。」という。また「タイ不動産は供給過剰で、分譲マンションを購入しても値下がりリスクがあるから賃貸がいいわ。」という慎重なタイプの人。 そして、「駐在員でバンコクに来ているけど4年もしたら日本に戻るので賃貸で構わないさ。」といった駐在員の人達がいる。分譲派の人に聞くと「住まいは自分で所有できる物件が将来安心だよ。」という。また「タイの賃貸は定期借家だから契約期間終了すると賃料が値上げされるから、分譲が良い。」という人達がいる。

一方、本当は分譲を購入したいけど、「タイでは銀行融資が難しいのでやむを得ず賃貸にいる。」という人達や「バンコクでは値段が高すぎてとても買えないから、賃貸で我慢するよ。」という分譲派だがやむを得ず賃貸の人達がいる。

トンローのコンドは新築29万B/㎡(55㎡・1,560万B)、中古10~24万B/㎡

確かに、タイの不動産も今では東京並みの高額物件になっている。トンロー周辺のコンドミニアムをみると、2019年竣工の新築は29万B/㎡(55㎡・1560万B)、築10年以内の築浅中古物件も12~24万B/㎡(55㎡・660万~1,320万B)する。築10~20年でも10~13万B/㎡だ。

賃料も決して安いとは言えない。トンロー周辺の賃料単価は、450~720B/㎡、55㎡の1BEDだと、25,000~40,000B/月となる。2015年竣工のHQバイサンシリ(トンロー12分)などの高級コンドになると1,000B/㎡(55㎡・55,000B/月)を超える。

分譲派に朗報のリースホールド物件3.2万B/㎡(55㎡・180万B)

トンロー周辺では、リースホールド(注01)物件は殆ど供給されていない。2007年に建設されたプレミアトンローがあるが、市場には出てこないのが現状だ。そういった意味では希少価値と言える。その希少価値のリースホールド物件が、最近3.2万B/㎡(55㎡・180万B)で売りに出されたという。周辺所有権物件相場の1/4以下の安い価格で市場に登場した。

何故こんなに安いのか?あまり馴染みのないリースホールド物件について考察したい。所有権(フリーホールド)物件の権利は永久的に所有者のものだが、リースホールド物件は期限が来たらその権利はなくなる。すなわち期間限定の利用権といえる。タイ国のリースホールドは30年(最長)が一般的で、30年に達すると建物の利用権はなくなる。

今回登場したプレミアトンローは、15年したらリースホールドは消滅するので返却しなければならないが、一方で15年間は確実に利用することができるのだ。この物件の2019年の賃料は、1Bed55.5㎡で月額40,000B前後だ。なお、リースホールド物件も分譲物件と同額の賃料を取ることができる。

ロングステイヤーがリースホールド物件を取得したら380万Bの節約!?

ロングステイヤーがリースホールド物件を取得したら380万Bの節約!?

あなたがもしロングステイでバンコクに住む場合、例えば、現在55㎡の賃貸物件で40,000B/月を支払っていると、15年間で720万B(注02)を最低限家賃として支払わなくてはならない(注03)。

しかし、当該リースホールド物件を取得したとすると、今後の管理費等の費用と合わせて15年間で340万B(注04)負担で利用でき、380万Bの節約となる。

賃料換算すると月当り18,900B(注05)と、周辺相場(4万B前後)の半分以下で利用できることになる。

駐在員がリースホールド物件を取得したら、4年後物件権利書が手元に残る!?

駐在員がリースホールド物件を取得したら、4年後物件権利書が手元に残る!?

タイの駐在員の平均的な駐在期間は4年前後だが、その期間に、例えば、月額40,000Bの賃料を払っていたとすると、4年間の総額は、192万B(注06)となる。もし、180万Bでリースホールド物件を購入すれば、4年後に日本に帰国する時には物件のロングリースの権利書を取得し、その後11年間賃貸に出せば、407万B(注07)の賃貸収益を得ることができるのだ。このようなことが可能であるなら、是非とも取得してみるのは良いかもしれない。ただ、このようなリースホールド物件は常時あるわけではないので、タイミング良く市場に出回った場合はラッキーかもしれない。

今回、タイ自由ランドの最後のページに掲載されているコンドミニアム売買に掲載されたプレミアトンローのリースホールド物件について分析したが、興味がある方は、Eメールで直接問い合わせてみてはいかがでしょうか。

(問い合わせ先:aikawayuji07@gmail.com 日本人オーナー物件)

(注01)リースホールド物件は日本でいう定期借地権物件に近いが借地権者の権利の点で日本と大きく異なる。一般的にデベロッパーが借地権者となり建物を建設し、リースホールド物件として30年間の利用権を販売している。
(注02)40,000B/月×12か月×15年=720万B
(注03)タイの賃貸物件は1~3年の定期借家権なので、契約期間が終了すると新たに高い賃料での契約を締結するリスクがある。そのため、15年間で720万Bの賃料は1,000万B以上になる可能性もある。そういう意味では、リースホールド物件購入はインフレヘッジ対応にもなる。
(注04)15年間の管理費等:{(管理費7,215B/月×12か月)+税20,000B/年}×15年=約160万B、総費用:取得費180万B+管理費等160万B=340万B
(注05)340万B÷(15年×12か月)=18,888B/月
(注06)4年間の総額:40,000B/月×(4年間×12か月)=192万B
(注07)(賃料40,000B/月-管理費7,500B/月-税1,666/月)×(11年間×12か月)=407万B
(※稼働率100%の場合)

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2020年5月5日 タイ自由ランド掲載