Tag Archives: 新築コンドミニアム

バンコク都内の新規のコンドミニアム販売については、「販売開始の時期として似つかわしくない」として時期をずらしているデベロッパーも多く、昨年の新規販売数より下回っている。

開発大手のLPNデベロップメント研究所によると、今年1年では全体で55000~6万ユニットの提供にとどまる見込みで、目標の6万~65000を下回るとしている。また、1~9月まででは今年は80物件で42464ユニット販売されたが、昨年より5%減っているという。

コンドミニアムが最も多く供給された価格帯は、200~300万バーツで25%、同じく100~150万バーツで25%、続いて100万バーツ以下が18%で、それらのうち売れたのは平均46%にとどまっている。

地域で見ると、最も供給されたのは、BTSのオンヌット~ベーリングで11計画、6082ユニットで、全体の14%。しかし、実際に販売できたのは37%にとどまっており、これは、スクムビット通りから小路に入っていくものが多いため、購入者が敬遠したと見られる。

また、高架が開通したバンスー~サパンプラナンクラオも4790ユニットの供給で全体の11%。販売は48%にとどまっている。

販売が好調な場所は、ピンクラオ~チャランサニットウォンが2074ユニット供給され、70%が売れている。またBTSのアソーク~プラカノンで3400ユニット供給され、62%が売れている。

2016年11月20日 タイ自由ランド掲載

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タイでも最近は特にバンコクで、コンドミニアムを購入するタイ人が一般的になってきたが、タイのリゾート地でも同じように低層、高層のコンドミニアム販売が一般的になっている。

しかし、ここ数年のタイの景気低迷により、購買状況はよくなく、大手デベロッパーは新規の物件を控えている状況が続いている。

バンコクから最も近い避暑地パタヤでは、以前は極寒の自国からやって来るロシア人が購入の中心だったが、ルーブルの下落により、購入者は激減。不動産コンサルティング会社によると、それまで1年に1万ユニットは新規に出回っていたのが、2015年には8505ユニットへ、2016年は新規が3000ユニットまで落ち込む見込みで、新規に物件が出てきてもまだ売れ残りが1万ユニット以上あり、値段は上がらず、転売もできない状態だ。新規物件の販売率は77%で、大手デベロッパーもジョムティエンなどで、土地を確保しても建設は控えている状況が続いている。

一方、プーケットもここ2~3年は新規のコンドミニアムの物件が減っており、2012年は新規が6200ユニットほど出回っていたが、2016年は3000ユニットにとどまる見込み。
それらを合わせ、今まで新規で21500ユニットほど売り出されており、80%ほどが売れている。パタヤと同じようにデベロッパーは新規物件を控えている状況だが今後、プーケット空港の整備やプーケット市内の鉄道網の整備、そのほか、スラタニー~パンガー~プーケットの鉄道整備などが計画されており、コンドミニアムの購入需要はタイ人、外国人ともに期待できる状況だ。

また、バンコクから3時間ほどのホアヒン、チャアムなどはもともと、スカンジナビア半島のヨーロッパ人などに人気があったが、5~6年前からタイ人も新規コンドミニアムの物件を積極的に購入するようになった。

しかし、経済状況は悪く、タイ人の購入意欲も落ちており、2011年には新規が9000ユニットほど出回ったが、それ以後、減っていき、2016年は1500ユニットほどになる見込み。まだ売れていない物件も何千とあり、販売状況は70%ほどという。

今後の計画ではバンコクからの高速鉄道や、パタヤ~ホアヒンのフェリーなどの計画もあるが、現在は新規を控えている状態が続いている。

そのほか、タイ北部のチェンマイ市内も状況は同じ。今まで6700ユニットほどのコンドミニアムが販売されているが、販売率は60%にとどまっている。人気があるのは市内の一部の地域のみ。

一軒家など分譲住宅が同じほどの価格のため、そちらを買うタイ人も多く、コンドミニアムの購入は伸びない。

そのほか、リゾート地カオヤイも状況は同じで、ここ1~2年は停滞しており、中には入居者がなく、新規の物件をホテルに衣替えするところも出ている。2012年~2013年は新規が1年に1200~1400ユニットだったが、その後は1年に数百ユニット。合わせて4500ユニットほどになるが、販売状況は68%にとどまっており、チェンマイと同じように分譲住宅の方に魅力を感じるタイ人が多く、同地域は将来、バンパイン~カオヤイのモーターウェイの完成が見込まれるため、そのころには、状況がよくなると見られる。

2016年11月5日 タイ自由ランド掲載

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工業団地へ入居する日系の工場が多数あるチョンブリー、ラヨーン地区。その住まいとして日本人が集中しているのがシラチャー。一時期は住まいも限られたが、コンドミニアムなどが次々に建設され、住まいの選択が広がっている。

新築のコンドミニアムについては、タイ人が購入して、工場で働く日本人などに貸すケースが多く、そういった物件は1㎡当たり10~12万バーツで1000ユニット近くあり、ほぼ販売済み。また、1㎡当たり12万バーツ以上の物件も1000ユニット近くあり、こちらもほぼ販売済みだ。

一方、工場で働くタイ人マネジャーなどが購入する物件は、1㎡当たり4~6万バーツほどで、1ユニット200万バーツ以下の物件で、このクラスの物件の販売が一番多く、5506ユニットにのぼっており、4000ユニット以上は販売済みだ。この手のクラスの物件はすでに飽和状態といわれており、今後は日本人向け賃貸などのシービューの高級物件が、数は少ないが出回るものと見られる。

2016年10月5日 タイ自由ランド掲載

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4ユニット投げ売り価格で販売中サンシリ社開発のThe Base Central Pattaya

パタヤど真ん中のベストロケーションに完成した、あのサンシリ社開発のThe Base Central Pattaya、既に入居が開始となっております。

眺望があまり良くない低層階の投げ売りユニットが最後の4邸となりました。中心価格帯が平米10万バーツとなっている中、7万バーツ台でのバーゲン価格となっています。眺望は今ひとつですが、圧巻の豪華ファシリティと至便のスーパーロケーションは勿論同じ。

価格には、キッチン、バスルーム設備、ビルトインワードローブ、エアコン、ソファー、ダイニングセット、ベッド(マットレス付き)が含まれます。

毎日売れています! 早い者勝ちのスペシャルオファーです。素晴らしいシービューのお部屋も9万バーツ~からご用意できます。

さらに、8月中に予約、予約後15日以内の全額支払い、を条件に登記料(物件価格の1%)、修繕積立金(平米当たり500バーツ)、17年3月までの管理費(1ヵ月平米当たり40バーツ)が無料になる特典付き!

 

2016年820日 タイ自由ランド掲載

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BTSアソーク駅を下りスクムビット・ソイ19を500メートルほど入った好立地に大手デベロッパーのノーブルディベロップメント社が開発する大型プロジェクトが始動しました。

48階、27階の高層ツインタワーから成る「ノーブル ビー19」です。同社はバンコクの中心部にノーブルリミックス、ノーブルプルンチット等の大型プロジェクトの成功実績をもっており、今回アソーク駅徒歩圏の大型プロジェクトということで期待されています。

全ユニットは3メートルの天井高。エアコンは天井裏に設置するビルトインタイプ、床は厚さ8ミリの高品質エンジニアリングウッドを使用する等の豪華設定。

吹き抜けのロビー、27メートル長の大型スイミングプール、44階にはスカイフィットネス、45階にはジャグジー、スカイラウンジ等のラグジュアリー施設を完備。

また物件へはソイ19とソイ15の両方からアクセスできることも特徴としてあげられます。

アソーク商業地区に徒歩圏と抜群の利便性を誇り、周辺は閑静な住環境をもつ、「ノーブル ビー19」、早くも注目が集まっています。完成は2020年の予定。

問い合わせは「ヨシダ不動産」まで日本語でどうぞ。

 

2016年85日 タイ自由ランド掲載

 

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ラマ9世で新規コンドミニアム「ザ・ライン・アソーク‐ラチャダー」を建設

大手開発デベロッパーの「サンシリィ」が今年初めての新規コンドミニアム「ザ・ライン・アソーク‐ラチャダー」をBTSグループと組んで建設する。事業費は28億バーツ。

新都心の中心として注目を集める地下鉄ラマ9世駅から300mの位置で、38階建て1棟と9階の駐車場棟で、27・5㎡~50・25㎡のコンパクトな部屋が中心。価格も399万バーツからで、1㎡当たり145000バーツ~となっている。

タイ人の中間層がローンを組みやすいよう、コンパクトな部屋が中心だが、それでも1ヵ月のローンは2万バーツ以上で、一般のタイ人OLやビジネスマンが1人でローンを組むのは難しい価格だ。

将来的には交通の拠点ともなる場所で、同社では香港、シンガポール、台湾、中国などでも宣伝し、すでに中華系で10億バーツほどの購入を獲得しているという。

 

2016年7月5日 タイ自由ランド掲載

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タイのバンコクでは、BTSや地下鉄などの路線網が充実してきており、都心で働くOLやビジネスマンは渋滞を避け、職住近接で、路線駅近くのコンドミニアムなどを購入するケースが増えている。

ひところ、雨後の竹の子のように新規物件が出てきたがここ1~2年は、タイの景気低迷の影響もあり、新規プロジェクトは控えめな状況。どちらかといえば購入需要が上向わっている。

そんななか、大手開発プラス・プロパティー社によると、建設されて数年たったコンドミニアムのリセール物件については、都心に近い、アーリー~サパンクワイ、ラプラオ~ラチャヨーティン、ペッブリー~ラマ9世などで、売り出された当初よりも価格は10~20%上昇しているという。平均では1㎡当たり12万バーツほどだという。

また、この地域でのコンドミニアムの賃貸は、1ベッド35~40㎡で15000~23000バーツ、2ベッド60~70㎡で28000~38000バーツほどとなっている。

2016年6月20日 タイ自由ランド掲載

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バンコク都内の路線網の整備が明らかになり、将来的に価値の上がる駅周辺が脚光を浴びつつある。

今、計画のある各路線の整備は2020年オープンの予定だが遅れることは明らかで、2023年ごろのオープンとなる見込みだ。

将来的に注目される駅周辺でコンドミニアムが売り出されれば、安くで買うことはできるが、駅が実際にできるのはこの先、6~7年先だから、それまでは不便となる。

タイの不動産コンサルティング会社が注目する駅として取り上げたところは、まず、現在、駅が建設中のサムローン駅。ベーリング駅の次の駅で、ただの駅だったのが、ラプラオからの路線がシーナカリンを通り、サムローン駅までつながることになり、一躍注目されることになった。ターミナル駅として発展するだろう。

次にノンタブリー公的機関センター駅は、バンスー~バンヤイの間の駅で、8月に正式にオープンするが、こちらは、ケーラーイからミンブリーまでの路線と連絡するため、もともと周辺には公的機関が集まっているので、人口が集中することは間違いなく、コンドミニアムの建設なども今後は多く出てくる見込み。

そのほか、ドンムアン方面まで工事中のその間にあるラクシー駅。日本人にとっては、イミグレーションに行くのに便利になる駅だが、ここはケーラーイ~ミンブリーの路線も通り、将来的に大きく発展する見通しだ。

そのほか、発展が期待できる駅では、ミンブリー駅、ラムサーリー駅、パッタナカーン駅、タリンチャン駅などがある。

 

2016年6月5日 タイ自由ランド掲載

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タイの不動産調査会社などによると、パタヤの新規コンドミニアム販売は現在、停滞しており、大手開発デベロッパーなどは経済回復を待っている状態。過去4年ほどで1年当たり15000ユニットは新規で販売されていたが、2015年は8500ユニットにとどまり、新規物件を控えている状態だ。

それでも、建設された新規物件の全体のうち26%は売れ残っており、その販売が現在は主流になっている。

景気の低迷を受けてバンコクに住むタイ人などの購入が減り、またロシア人の購入も減っている。

特に打撃を受けているのはナージョムティエンの地域で、販売は振るわず、すでに6400ユニットが出回っているが、どのデベロッパーも新規の物件は、景気回復を待っている状態。すでにさら地にしているところも多いが、計画の見通しは立たない。

来年の2017年には、景気回復とともにパタヤの新規コンドミニアム販売も回復すると見られるが、まだ流動的だ。

 

2016年5月20日 タイ自由ランド掲載

 

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大手開発デベロッパー「スパライ社」によると、この4~6月にはチョンブリー県内で2つのプロジェクトを開発するとしている。

1つ目はコンドミニアム「スパライ・シティー・リゾート・チョンブリー」で、25階建てで1ユニット当たり119万バーツ~になる見込み。この5月なかばより販売開始、

2つ目は、タウンホーム「スパライ・ベラ・パタヤ」で、パタヤのモーターウェイ近くで開発。2階建てのタウンホームとなり、こちらは200万バーツからの販売となる。5月末より販売開始。

1つ目のコンドミニアムは、チョンブリーにある工業団地などに通うタイ人らもターゲットとしている。一方、タウンホームは、リゾート地、パタヤに近く、パタヤで事業をする人向けなどが狙いとなる見込み。

2016年5月20日 タイ自由ランド掲載

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バンコクで最も高級なコンドミニアムが立ち並ぶ地域がスクムビット。特にアソークからトンローにかけてが最も値段が高い。現在、この区間で8つのコンドミニアムが計画、建設されており、例えば、フラグラント・プロパティー社による2つのコンドミニアムが、ソイ36の入り口に7ライで計画されており、その1棟は30階建てで1㎡当たり30~50万バーツになる見込み。50㎡の部屋では1500万バーツ以上という価格になる。

他にも大手デベロッパーのランド&ハウス社やサンシリ社、アナンダー社によるコンドミニアムが同地域に計画、建設中だがどれも1㎡当たり25万バーツ以上という価格で、日本人が多く住む地区でもあり、購入後は日本人に貸し出すタイ人なども多く、賃貸では家賃5万~8万バーツ以上へと跳ね上がっている。

今年は、タイの景気も低迷しており、このような高級コンドミニアムの購入ではタイ人よりも、外国人の購入者がより多くなっているという。

2016年3月5日 タイ自由ランド掲載

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■セントラル地区のセカンドロード沿いに2015年オープンしたばかりの新築コンドミニアム

パタヤ市内中心地では最も高い建物で高層の2棟と低層の1棟の計3棟から成る敷地内は大変広く中心地にもかかわらず大変静かな環境が保たれており物件管理も大変良いので安心して居住出来ます。

近隣には高層の建物がなくお部屋からの眺めは絶景のオーシャンビュー。ビーチロードの北から南まで一望、セントラルデパートのビルが低く感じます。また北はレムチャバン、西の沖合にはラン島、南はジョムティエンまで見渡せます。

お部屋は内装から家具、電化製品までピッカピカの新品。最上階屋上にはプールにフィットネスがあり海を見ながらエクササイズ!

まだプレセールの部屋もあり240万バーツ~、リセールの部屋でも1ベッド300万バーツ~とこの物件、スペックでは割安感があります。パタヤの数あるコンドミニアムの中でも値崩れしにくく相場も上がっていくのでは。一番堅い物件かと思われます。購入後の賃貸にも出しやすく弊社のイチオシ物件!!!

賃貸から購入に関するお問い合わせは「パタヤナビツアー」までお問い合わせ下さい。

2015年12月5日 タイ自由ランド掲載

 

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チャオプラヤー川を見渡せる絶好のロケーションに新築コンドミニアム「チワタイ・レジデンス」が建設される

チャオプラヤー川を見渡せる絶好のロケーションに新築コンドミニアム「チワタイ・レジデンス」が建設される

チャオプラヤー川を見渡せる絶好のロケーションに新築コンドミニアム「チワタイ・レジデンス」が建設される。24階建てで172室、価格は390万バーツから。建設中の新高架路線バンスー~タープラ間で、バンポー駅から80mという立地。タオプーン駅からも1駅。チャトチャクへも15分で行ける距離。都心では今では500万バーツ以上はあたりまえだが、少し離れるとこのような価格の新規物件が購入できる。2017年末完成見込み。予約に関しての問い合わせ等は02-912-8808
 

www.residencebangpho.com

 2015年10月5日 タイ自由ランド掲載

 

 

日本ウェルスマネジメント・タイランドのタイ バンコク コンドミニアム物語 ⑮

日本ウェルスマネジメント・タイランドのタイ バンコク コンドミニアム物語 ⑮

 

今年3月の英字紙Nationの調査によれば、新線であるパープルラインのバンスー駅からバンヤイ駅間、16駅23キロに沿って、2015年から2018年の4年間で5万ユニット近く、金額にして1千億バーツ(約3500億円)相当のコンドミニアムが建設されるということでした。この沿線は、大手デベロッパーと中小デベロッパーが三つどもえになってプロジェクトを供給する、まさに激戦地帯であり、これらのプロジェクトが今後続々と竣工してくるということです。

一方、ナイト・フランクによれば、過去5年の間に既に販売され、竣工引渡しが行われつつあるコンドミニアムが15525ユニットあるということで、合計7万ユニット近いコンドミニアムがこの沿線に供給されるわけです。

これについて、某銀行が次のようにコメントしていました。「パープルライン沿いのコンドミニアムで、今年竣工する物件が購入者に引き渡されるかどうか監視する必要がある。それにより、パープルライン沿いの大量のコンドミニアムには本当に実需があるのか、それとも投機的転売の対象でしかなかったのか見極めていく。もし、それが実需でなく、投機のための購入であった場合、大半のプロジェクトに引渡しができない大量のユニットが出てくる。そうなれば、デベロッパーにプロジェクトローンを融資した銀行にとってもリスクとなる。」
 

このことは、このパープルラインが今後の他の新線沿いのプロジェクトを占う試金石になるということでもあります。つまり、ここでオーバーサプライが顕在化すれば、その影響が他の新線沿線にも広がっていくリスクがあります。何故なら、他の新線沿いでも同様の投機的転売を目的に買った購入者や、住宅ローンが借りられない低・中所得層の人達が同じような比率でいる可能性が高いからです。
 

そして次は、つい先日、バンコクポストに載った記事の抜粋です。
景気低迷と増加し続ける家計債務が、低・中価格帯のコンドミニアム需要を抑えこんだ結果、今年前半の低・中価格帯コンドミニアムの販売は低迷した。また、販売価格が3百万バーツ(約10百万円)以下の物件の売れ行きも低迷し、中でも、最も売行きが落ち込んだのはユニット単価が2~3百万バーツの価格帯のプロジェクトで、プリセール初日の販売率は昨年の38%から24%に落ち込んだ。
そして、今年前半、最も新規売出しが多かったロケーションのトップ3は、
第1位:パープルライン沿線の4271ユニット、わずか28%が販売初日に成約。パープルラインは来年試験走行が始まるにも関わらず、供給過剰の影響で売行きは悪い。

第2位:グリーンラインの延長工事が進むベーリングからサムットプラカン、4121ユニットが売出され、30%が初日に成約。

第3位:クロンサン、ウォン・ウィアン・ヤイ、トンブリ(全てチャオプラヤー川の西側のエリア)、4064ユニットが売出されたが、ここも供給過剰の影響でわずか14%しか売れなかった。
ところで、今年前半で最も新規コンドの供給量が多かったパープルライン沿線であるが、同エリアでは今年に入っての5ヶ月間だけで、5503ユニットが竣工引渡しされた。これは同時期に登記されたバンコクのコンドミニアム全体の31%に相当する。
 

以上ですが、パープルライン沿線では、5ヶ月間で5503ユニットと大量の竣工引渡しが行われ、その一方で、デベロッパーは同線沿いで今も多くの新規供給を続けていて、この半年で4300ユニットもの新規販売となりました。その結果、プリセール初日の売行きは28%と落ち込み、市場はもう飽和状態なのではないかという印象を受けます。
 

パープルラインの試験走行開始、話題の巨大ショッピングセンター、セントラル・ウエストゲートのオープンと、明るい材料も確かにあるのですが、このように大量の新規供給が続くと、需要と供給のバランスは本当に大丈夫かと不安になります。
 

それにパープルライン沿線は行って見れば分かりますが、白人や日本人が全然歩いていません。つまり、エクスパットの賃貸需要がないということです。思い出してください。バンコクで家賃2万バーツ以上のコンドミニアムを借りるのは、ほとんどエクスパットだけということを。
従って、パープルラインで不動産投資をして儲けようとすれば賃貸運用するイールドプレイは無理で、ゲンガムライ(投機的転売)しかありません。しかし、今のような状況では、竣工引渡し前に売り抜けるのはまず困難であり、最悪、貸せない、売れないの不良資産を抱えることになってしまうリスクが高いということです。
(元RREEFシニア・アセットマネジャー)

 

2015年9月20日 タイ自由ランド掲載

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