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マイナス金利と闘う駐妻日記12

プロンポン周辺でかなり目立っている某ラグジュアリーコンドミニアムは、「Everyone deserves to be a Princess(女の子は誰だってお姫様になれる)」をキャッチコピーにプロモーションを繰り広げているようです。これを見て、タイらしいキャッチコピーだなぁ、と思いました。

タイ人女性って、「お姫様気質」だと思いませんか?何歳になっても、お姫様のようなレースやリボンをあしらったファッションや、キラキラした飾りが大好きです。日本人なら二十歳を超えたらアウトといわれるようなアクセサリーだってお構いなしです。そして、タイ人男性は、荷物を持ったり、料理を取り分けたり、送り迎えをしたり、とにかく優しく尽くします。良い意味でも悪い意味でも、感情の起伏が激しいタイ人女性をなだめる姿もまさにお姫様と王子様(召使?)です。日本にも、「カカア天下」という家庭がありますが、「カカア」は「お姫様」という感じではないですよね。

タイ女性の社会進出
「お姫様」気質といえど、タイ人女性の社会進出度は、日本人女性と比べてはるかに高く、国際会計事務所グラントソントンの2015年の調査によると、管理職に占める女性の割合は37%で世界トップ5。一方日本は7%で世界最下位。旦那さんよりも奥さんの方が収入が高い家庭もたくさんあります。外ではバリバリ働いて、家に帰ったらお姫様、という感じなのでしょうか。前号でも触れましたが、日本女性の社会進出は、深刻な問題のようです。
 

希少な女性ファンドマネジャー
そんな中、先日の日経新聞で、日本で、数少ない女性ファンドマネジャーとして活躍する方が特集されていました。投資信託や年金の資産運用の専門家であるファンドマネジャーは、世界的に見ても、女性の進出が遅れている分野です。
イギリスの金融情報会社シティワイヤによると、世界のファンドマネジャーのうち、女性は約1割だそうです。日本の医師や弁護士の女性比率が2割程度だそうですので、かなり少ないと言えます。

ファンドマネジャーとは
ファンドマネジャーとは、ファンド=資金、を、マネジャー=管理、する人のことです。

投資信託は、多くの投資家(出資者)を募ってお金を集め、ひとつのまとまったファンドとし、運用会社が様々な手法で投資し、収益を上げ、利益が出れば、投資金額に応じて、投資家に利益が再配分されます。運用会社で、このファンドを運用する人がファンドマネジャーです。

投資信託の最大のメリットのひとつは、運用をプロに任せることができる、という点だと思います。例えば、株式投資は、世界情勢や会社に関する知識など、運用に関するそれなりの知識が必要となります。一方、投資信託は、ファンドマネジャーという金融のプロが運用します。ファンドマネジャーは、一般的に、アナリストから始まり、金融機関で世界中の優秀な金融マンとの競争を経て、運用成績が悪ければ解雇されるプレッシャーの下、経験と実績を積んできたスペシャリストです。

じわじわ増える女性ファンド
10年前はほぼゼロだった女性ファンドマネージャー。まだまだ他の職種に比べて女性の割合は少ないといえども、金融業界に少しずつ増えている中で、大きな実績を上げている女性ファンドマネジャーもいます。また、チームの半分以上が女性のファンドを立ち上げた会社もあります。

こういったファンドは、「女性ファンド」というカテゴリーで売り出されていることもあります。

安定志向の女性ファンド
ファンドの運用成績はそのファンドマネージャーの能力で決まります。アメリカのいくつかのコンサルティング会社が行った調査によると、女性ファンドマネジャーが運用するファンドは、男性ファンドマネジャーのファンドより運用成績が良かった、というものもあります。

その理由のひとつに、女性ファンドマネージャーは大きなリスクはとらず、ファンドの安定運用に努める傾向が強かったため、大きな損を抱えることがなく、相対的に高いリターンをあげることができたことがあげられています。

また、女性ファンドマネジャーは、コミュニケーション能力が高い人が多く、普通は表に出ないファンドマネジャーであっても、レポートを発表したり、投資家向けの説明会に顔を出したり、運用方針を説明したり、投資家に親近感と信頼感を持たせるようなマネジャーが多いようです。

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2016年10月20日 タイ自由ランド掲載

 

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マイナス金利と闘う駐妻日記その11

日本は台風の季節、タイは雨季。先日一時帰国した際、通り雨に降られて、傘を持っていなかった私は、お店の軒先で雨宿りをしていたのですが、店員さんが即座に出てきて、「他のお客さまのご迷惑になりますので」と追い払われてしまいました。入店する人の邪魔になるような場所にいたつもりはないのですが…。

一方バンコクでは、通り雨のときは、軒先に雨宿りの人たちがひしめき合うのは当たり前。それを追い払う店員さんはいません。

タイにいるからなのか、私の感覚がタイ化してしまったのか、それとも、日本が厳しすぎるのか…。でもやっぱり、日本がどんどん世知辛い国になって行ってしまっているような気がします。たくさんの社会問題がうず巻く日本。少しずつ、暮らしづらい世の中になっているのかもしれません。本帰国したら、私たちは、日本をどう感じるのでしょうか。
 

配偶者控除の廃止

最近、新聞やニュースで話題になっています。配偶者控除の見直しは、今まで何度か検討されては見送られてきました。でも今度こそ、本当に導入されそうです。

この制度の廃止には、賛否両論ですが、現実問題として、少子高齢化→労働人口の減少&高齢者が増える→国の税収が減るけれど、税の使い道は増えるという、日本の暗い未来を「輝く」社会にするために、女性の労働力が注目されています。

女性が輝く社会

民進党に、女性初の代表が誕生しました。安倍政権は、「女性が輝く社会」をキーワードに、女性の社会進出を促すために、色々な政策を打ち出しています。私も女性なので、「女性が輝く社会」に住めたら、そりゃありがたいわ、と思います。

しかし、「輝き方」は十人十色。フルタイムで男性に引けを取らず、バリバリ働くことが「輝き」を意味する人、専業主婦で家族との時間を第一に過ごすことが「輝き」を意味する人、パートタイムで働きながら、家族も大切にする生活が「輝き」だという人。働きたくても様々な理由から働けなくて、輝けない人。

全ての女性が、自分が望むような働き方を選択できているとは限りません。

配偶者控除の廃止で何が変わるのか

節税のために、仕事量(給料)をセーブしていた人が、節税のメリットがなくなることによって、仕事量(給料)をセーブする意味がなくなり、好きなだけ働こうという気持ちを邪魔するものがなくなります。

今の制度では、給料をもらっている人の場合、基礎控除38万円 と給与所得控除65万円 があるため、103万円までは税金が発生しません。税金が発生しないと、その配偶者は配偶者控除を受けることができ、そうすると納税額が減るので家計にとってはお得というわけです。

おいくら??

「じゃあ、一体家計にいくらの違いが出るの?」という疑問がわきますが、年収や家族構成などにより、個々の家庭によって、所得税率(所得によって5%から45%)や、社会保険料などが違うので、一概に言えないのですが、ざっくりとしたイメージのためにまとめてみました。

住民税、住宅ローン控除や生命保険料控除、その他の所得があった場合、子供以外に扶養があった場合などは考慮していません。妻の国民健康保険料は地域により異なります。

ちなみに、配偶者控除がなくなると、夫が高収入であるほど、所得税負担が増えます。例えば、夫の年収が500万円であれば、所得税率は20%、1200万円であれば、23%となります。

年収160万円以上なら世帯収入がアップ

配偶者控除が廃止されると、増税となることは間違いありません。女性が働くことの後押しとなるとはいえ、どれくらいの収入があれば、世帯収入のアップになるのでしょうか。

年収130万円を超えると今度は社会保険や年金加入等の費用も発生しま す。夫の扶養から外れ、自身で加入し保険料を支払うので若干の負担はありますが、それでも年収160万円を超えると負担分を超えて手取りが増えるといわれています。月収にすると、13万5千円です。パートタイムの仕事で得るには、なかなか厳しい金額ですね。

税制の見直しに負けないために

配偶者控除がなくなったために、年間約4万円が家計から消えるとして、この4万円をどう穴埋めしましょう? 仕事を始めてみることもひとつ、毎月3千円程度を節約するのもひとつです。でも、今までと同じ生活をしながら、4万円増やすということもひとつです。例えば、年間4%以上の運用利回りが期待できるものに、100万円投資すれば、1年後に4万円以上が増えるわけです。

これを機に、増税で失われる収入をどうカバーするか、ご家族で話し合ってみるのもいいかもしれません。

注目のファンド

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2016年10月5日 タイ自由ランド掲載

 

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本格的な雨季(というのでしょうか)になってきました。先日雨宿りする場所がないところで、もの凄い雨に降られてしまい、全身ずぶ濡れになったお陰で、風邪をひいてしまいました。来タイし、健康診断以外で初めて病院に行きましたが、医療費の高さにビックリ。
 

内訳は、診察代金1500バーツ、看護料300バーツ、設備使用料300バーツ、検査費2000バーツ、薬1500バーツ。合計5600バーツ。日本円にしたら2万円近くかかったわけです。40度近くの高熱のため、半強制的にインフルエンザ検査をされたため、余計にお金がかかったわけですが、それにしても高い。。会社が加入してくれている保険が使えるからいいのですが、そうでなかったらうかつに風邪も引けません。

タイならではのお子様に潜む危険

雨季といえば、道路の冠水。どうしようもなく、水の中を歩いたことがある人は多いはず。とはいえ、溢 れた水には多くの細菌が潜んでいます。下水に加え、道端の動物の糞や尿、生ゴミが全て溶け込むのですから…。

年中暑くて、衛生面も日本よりはるかに劣るタイ。子供には、一層の注意が必要です。食中毒や熱中症の危険は常にありますが、特に、雨季は、感染症にかかるリスクが上がります。タイ保健省は、毎年この雨季の時期に、感染症に注意、といった警告を出しています。

雨季に増える感染症として主なものは、インフルエンザ、デング熱、手足口病、レプトスピラ症です。この中でも、手足口病は、3歳以下の子供を中心に7月から9月にかけて流行し、毎年7万人前後が感染するそうです。

アジア諸国の医療費

海外で病気になると、医療費がすごく高いという話はよく聞きますが、どれくらい高いのでしょうか。

例えば、急にお腹が痛くなり、盲腸と診断され、入院した場合、どれくらいかかるのか、それから、骨折した場合はどれくらいかかるのか、参考費用を国別にまとめてみました。

高額な医療費もカバーする保険

タイに暮らす日本人の多くは、医療保険に加入していると思います。この医療保険には、日本の保険会社のものと、日本以外の国の保険会社のものがあります。

日本人の多くは、日本の保険会社の保険商品に加入していると思いますが、今回は、海外医療保険の紹介をしたいと思います。

海外医療保険のメリット

一番のメリットは、掛金の安さです。カバー内容にもよりますが、一般的に、同じ条件であれば、日本の保険商品に比べて数割安いといわれています。

また、大きな違いは、タイ以外の国に赴任となっても、そのまま継続することができます。日本の保険商品は、対象となる国が決まっていることが多く、タイならタイでの医療行為が保障内容となっており、タイ以外の国に赴任する際は、契約変更などの手続きが必要になることが多いようです。

しかし、海外医療保険は、国が限定されていないことが多く、そのような面倒な手続きは必要ありません。タイの主要国際病院はもちろん、日本の一時帰国時のときや、海外旅行時でも利用可能(契約内容による)です。

保険の請求はカンタン!

英語が堪能でなくても、保険の請求手続はわかりやすく、ほとんどの場合は、立替をしなくても、病院で保険カードを見せるだけで、後は病院と保険会社が支払い手続きを進めてくれます。

もちろん、主要な病気やケガに関する治療費はフルカバー、万が一の入院も、1泊から、個室での入院がフルカバーされます。

日本では、なかなか敷居の高い個室での入院。タイの病院の個室は、内装にもこだわり、リッチな気分が味わえる部屋も多いようです。入院はしたくありませんが、万が一のときは、豪華な個室でゆっくり治療したいものですね。

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マイナス金利と闘う駐妻日記その9
人生の価値っていうのはね、あなたがどれくらい人を大切に思えたか。そして、人がどれくらい、あなたのことを大切に思ってくれたか。そんなことで決まるものなのよ。

貧乏なのに、両親のいない子供を3人も引き取り、問題行動ばかりの子供たちを決して見捨てず、守り、諭し、いつも明るく元気に育てたトイ母ちゃんは、癌で余命2年と宣告されます。でも、彼女は「まだ2年もあるじゃない」と最後まで前向きに、明るいトイ母ちゃんのままで、子供たちに、生きるとは、人生とは何か、を身を以って教え続けます。

なんとも涙を誘うお話ですが、これはタイのCMのストーリーです。日本も最近は、白戸家や三太郎をはじめ、ストーリー性があるCMが増えてきたように思いますが、タイでは、仏教の信仰深さから来るのでしょうか、無償の愛をテーマとした感動的なドラマ仕立てのCMが数多くあります。実話に基づくものも多く、世界でも話題になっています。

生命保険大国タイ
話題となっている感動的なCMの多くは、タイの生命保険会社が作成したものです。タイ大手保険会社のThai Lifeは、カンヌ国際広告祭銅賞をはじめ、いくつもの受賞歴があります。

なぜCM作りにこれほど力を入れているのでしょうか。それは、タイには生命保険会社が50社以上もあり、保険市場は、大激戦市場だからです。

今年2月にタイ生命保険連盟(TLAA)は、タイの保険掛金の総額を発表しました。なんと前年比4・86%増で893億バーツ。うち、更新による掛金は、前年比5・04%増の637億バーツ。生命保険料の対GDP比は約4%となっています。生命保険「超」大国の日本の対GDP比は約8%なので、それに比べたら大したことはないのかもしれませんが、シンガポール、香港を抜いたASEAN諸国の中ではトップの水準です。

しのぎを削る保険会社ですが、長年、香港のAIAがトップを守ってきました。しかし、近年、Muang Thai Lifeを始め、タイの保険会社が激しく追い上げています。これらトップ5のCM好感度を調べてみると、Muang Thai LifeやThai Lifeの好感度はAIAに比べ圧倒的に高いんです。タイ国民の感情に強く訴えかけるCM作りが、追い上げに一役買っているに違いありません。

なぜ生命保険加入が増えているのか
貯金をしない国民といわれているタイ人が、これほど生命保険に加入しているとは正直驚きです。最も、哀しいかな、生命保険加入数が増える一方、保険金目当ての殺人も増えているそうですが…。

なぜこれほど生命保険契約数が増えているのでしょうか。タイ生命保険連盟は、経済成長により、中流層が増えたことに加え、政府が保険料控除枠を拡大することによって民間保険への加入を推奨していることが大きな原因と分析しています。

タイ政府は自助努力を推奨
タイの経済は伸び悩んでいます。そして、少子高齢化が進むともいわれています。その一方で、政府主導の公的社会保障の整備は遅れています。

そういった中で、政府が、自分の将来は自分でなんとかしてね、と自助努力として、民間保険への加入を推奨しているのです。

人気の保険商品を見ると養老保険のような貯蓄性商品と、終身保険が中心になっています。人気の商品は、払込期間10年、満期15年で、満期時には、払込総額の130%~が払い戻される、といったタイプのものです。

日本人にも大いに関係あり!節税に役立つ生命保険!!
タイの所得税率は、日本と同じ累進課税であり、タイ国内で生じた所得に対し、年収15万バーツ以上から所得税の課税対象となり、その税率は、最低5%、最大35%です。

日本人現地採用の最低基本給である月収5万バーツ(年収60万バーツ)で、独身の労働者の場合、最低限控除されるものを控除した上で計算すると、年間約3万バーツの所得税を納めることになります。

これが、生命保険に加入すると、年間最大10万バーツまで控除の対象となります。節税のビッグチャンスですね。

タイの生命保険は、契約後最初の数年は、保障金額が少なく、徐々に上がっていくものが多いようですが、日本人はタイ人より約9年も平均寿命が長いので、とてもお得(?)といえます。さらに、日本では健康状態などの条件によって保険に加入できない人でも、タイの保険なら加入することができる場合もあるようです。

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マイナス金利と闘う駐妻日記その8

悩める駐在員の妻たち
スクムビット症候群という言葉をご存知ですか。欧米人の駐妻さんの間では割と知られている言葉のようで、外からは華やかで気楽に見えるスクムビット界隈の駐妻さんが、人知れず不安や悩みを抱えて苦しんでいる状況を指す言葉です。(念のため、正式な英語ではなく、スクムビット界隈限定ワードです。)

イギリスでジャーナリストとしてバリバリ働き、キャリアを積んでいた奥様は、旦那様のバンコク転勤が決まり、子供も生まれたばかりだったので、仕事を辞めるしかなかったそうです。スクンビットで新生活が始まったものの、帰国後もう一度仕事に就けるのか? 数年間のブレイクがキャリアのハンデにならないか? と不安になったり、奥様友達とのランチやエステといったお付き合いに馴染めなくて、昼間が苦痛だったとか。また、ナニー(子守)がいる生活に慣れず、子供が自分よりナニーに懐いてしまって悩んだり、ナニーとの役割分担がうまくいかなかったり、といった環境の中でプチうつ状態になり、気持ちを日々ブログに綴っていたところ、バンコク在住の奥様方から大きな反響と支持を得て、いつしかスクンビット症候群という名前が付いたようです。

いかがですか? 共感できるわ、という駐妻さんもいらっしゃるのではないでしょうか。

日本の駐妻さんと欧米の駐妻さんの違い

タイには、日本人コミュニティが確かに存在し、日本人は日本人で集まりがちです。同様に、欧米人には欧米人の社会があり、彼らは彼らで、日本人と同じように集まり、情報交換をしたり、助け合ったりして生活しています。普段は、奥様友達とお買い物やランチに行ったり、ヨガ教室に行ったり、公園でジョギングをしたり、プールサイドで読書をしたりしているそうです。日本人との違いを聞いてみたところ、圧倒的に違うのは、人数。日本人はたくさんいてお友達も作りやすくてうらやましいわ、とのこと。タイへ進出している日系企業は多いですから納得です。その他、①フジスーパーにはあまり行かない、②コンドで立ち話会をしない、③英会話教室には行かない(そりゃそうだわ…笑)だそうです。

日本人と欧米人の投資への考え方の違い

ところで、欧米の駐妻さんと話していて感じるのが、彼女たちは投資に関する姿勢がとても前向き。スマホで株の動きをチェックしたり、投資関連のアプリなんかも入っていたりして驚きます。バンコクに来てからせっせと勉強している私とは随分違います。どれくらい意識の差があるのでしょうか。

現金大好き日本人
日本・アメリカ・ユーロ圏の「家計の資産構成」を表すデータがあります。日本の現金比率、なんと50%超え。アメリカの14%、ユーロ圏の34%と比べても圧倒的です。一方、株式比率はアメリカがダントツ高く、35%、日本は最も低く9%となっています。

アメリカ人って冒険(ハイリスク)好きなの?と思ってしまったのですが、そういう意識ではないわよ、と笑われてしまいました。

日本人と欧米人の意識の根本的な違い
アメリカ人は、子供の頃から自分のお金は自分で増やしましょうという教育を受けて育つのだそうです。意識の高い人は、高校や大学時代から投資を始めることもあるのだそうです。彼らにとって、投資にギャンブル的な要素は全くなく、投資によって企業の資金調達を助け、企業が出した成果を受け取るのは正当な対価である、と考えています。

イギリス人にとって投資は、「一般教養」なのだそうです。投資とは呼ばず、金融教育とか金融リテラシー(能力)などと呼ぶようで、中学生の必須科目となっており、金融や投資の話をすることは一種のステイタスなんだそうです。ウイスキーと葉巻を嗜みながらお金の話をするシーンを映画などで見たことがあると思いますが、まさにそんな感じなんだそうです。

一方、日本は、堅実に働いたお金は良いが、ギャンブルで儲けたお金は良くない、というような風潮がありますよね。投資はギャンブルではないのですが、特に株式となると、ギャンブル的な要素を思い浮かべる人は多いように思います。

長期的な投資に関する意識の差
日本投資協会のデータによると、投資信託の平均保有期間は日本が2・6年に対し、アメリカは4・6年となっており、日本はちょっと儲かったりちょっと下がったりすると割とすぐに売ってしまう傾向が強いようです。江戸っ子精神が根付いているのでしょうか。

欧米では、20年とか30年間毎月お金を積み立ててファンドを買う積立投資をやっている人も多いのだそうです。

出身国は違えど、異国で暮らす女性同士、共感できることも違いに驚くこともあります。投資について、日本人女性は「なんとなく恐いからやりたくない」という意見が圧倒的多数のようです。私もまさにその一人でしたが、こういう出会いもあり、少しずつ意識が変わっている今日この頃です。

私の連載を日本ウェルスマネジメントさんのホームページに掲載していただけることになりました。是非ご覧ください。取り上げてほしいトピックやご要望、感想など、お気軽にご連絡ください。
http://www.nihonwealth.com/

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2016年8月20日 タイ自由ランド掲載

 

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マイナス金利と闘う駐妻日記その7

参院選も都知事選も終わり、日本は平穏な夏到来でしょうか。

恥ずかしながら、政治にはあまり(ほぼ?)関心のない私ですが、舛添前都知事の政治資金私的流用問題、有罪が確定したばかりの号泣会見・野々村兵庫県元議員。温泉三昧、必要以上にお金をかけた食事や出張(もはや豪華旅行)は気になりました。やはり心穏やかではいられません。

税金は重要なものだということはわかっているんです。でも、毎月お給料から引かれる税金の金額、お買い物の度にかかる消費税、確定申告時の税金額。どれを見ても、「この税金さえなければ…」と思ったことがある方はたくさんいらっしゃるのではないでしょうか。まして、税金をポケットマネーのように使っていたなんて聞くと、がっかりです。

税逃れ 悪質な国に基準
今月2日の日経新聞1面の見出しです。富裕層や多国籍企業による国境をまたいだ「過度な節税」を防ぐための国際協調が始まるといいます。租税回避地での節税実態を明らかにしたパナマ文書を受けたOECDの取組みです。

パナマ文書
「パナマ文書」とは、各国政府や富裕層たちの「節税」の記録を記したものです。タックスヘイブン(租税回避地)といわれる、税金がかからないか、もしくは税率がとても低い国に、ペーパーカンパニーを作って資産をプールするなどして節税していたことが明らかにされました。

通常、税金はきっちり徴収され、社会福祉や公共サービスとして還元されています。税金を払わない人が増えても、社会福祉や公共サービスのために必要なお金は減りません。税金を払わない人が増えれば、消費税が上がったり、社会保障が削られたりします。

日本は、累進課税制度を採用しており、所得の高い人ほど多額の税金を支払っていることや、企業に対する法人税率を高く設定しているため、中低所得者層の税率を低く抑えることができています。

パナマ文書が明らかにしたのは、国の税収入の要となる人たちの節税記録だったのです。

脱税と節税の違い
日経新聞も、「脱税」ではなく「行き過ぎた節税」と書いているように、租税回避地を経由した節税は、「脱税」という違法行為ではありません。

節税と脱税の共通点は、納める税金を減らすことです。節税と脱税の違いは、「法律の範囲内で」できるだけ納める税金を減らすのが節税、「法律を破って」または「不正な方法で」納める税金を減らすのが脱税です。

ただ、取り締まる法律が日本にないだけで、租税回避地にペーパーカンパニーを作ることが良いこと、というわけでもないわけです。

タックスヘイブンのお国事情
タックスヘイブンの国は、例えばモナコ、バヌアツ、ケイマン諸島などが有名ですが、そのほとんどが、観光資源に依存している場合が多く、自国の産業を持たない小さな国です。もともと産業がないので、税収も少なく、税率をゼロにしても税収そのものに大差がありません。

法人税を下げて海外の企業を誘致すれば雇用が発生し、所得税や相続税がなければ、資産家が移住します。そうすれば高級品を中心に消費が刺激されます。減税を行っているとはいえ、タックスヘイブン国内で得た所得に対しては所得税、法人税がかかりますし、進出企業からは登録料を徴収することにより、国家の収入を増やすことができます。モナコは今や世界有数の富裕国で、この政策が成功した例と言えるでしょう。一方、資源が乏しく自国での税収が期待できないタックスヘイブン国が、税制のメリットを失えば、ただの貧しい国に戻ってしまいます。

タックスヘイブンはなぜ良くないのか
税金は公共サービスのために使われることを目的として課されるだけでなく、所得格差是正のためにも必要なものです。高額納税者の節税は、税制と公共政策を歪め、平等で暮らしやすい社会作りの弊害となります。

パナマ文書で明らかにされた人の中には、政府関係者も入っています。政府関係者の場合は、税を課す側なのに、自分は税を免れていた、というところがよろしくないですね。

タックスヘイブンのメリットを得る
タックスヘイブンで運用されている金融商品は、日本の金融庁の許可を得ていないので、日本国内では販売されていません。しかし、1998年の外為法改正により、日本人でも、海外に銀行口座を開設したり、海外投資を行うことが合法になりました。これにより、個人でもタックスヘイブンで運用されている優れたファンドに投資することが可能となりました。これは、ペーパーカンパニーを作ることでも所得を隠すことでもないので、全く違法なことではありません。

ところで、舛添前都知事の政治資金問題はともかく、芸能人の数々の不倫スキャンダルは大騒ぎなのに、パナマ文書についての報道は、日本以外の国の報道と比べ、かなり少なかったように思いますが、なぜなんでしょう?

私の連載を日本ウェルスマネジメントさんのホームページに掲載していただけることになりました。是非ご覧ください。取り上げてほしいトピックやご要望、感想など、お気軽にご連絡ください。
http://www.nihonwealth.com/

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2016年8月5日 タイ自由ランド掲載

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最近立て続けに被害に遭いました。

まずはキャディさん。終始優しい笑顔を浮かべ、ヘタな私を応援してくれたり、家族写真を見せてくれたり、とにかく親切なキャディさんだったので、チップも多めに渡しました。が、その時、お財布の千バーツ札が数枚なくなっていることに気付きました。友人も同じ被害に遭っていて、気をつけていたはずなのですが…。次はひったくりです。未遂に終わったのですが、危なかった。

プロンポン、トンローエリアで生活していると、お金持ちのタイ人をたくさん見かけます。その一方で、バンコクから少し離れれば、非常に貧しい風景を目にすることも稀ではありません。

被害が続いたときは、タイ大嫌い! と思いましたが、エンポリアムから出てくる高級車の前で、裸足で何かを売っている母子を見ると、そういう悪事を働かないと生活していけない人たちもいるんだろうなぁと、怒りが失せてきたというか、哀しい気持ちになってきました。
タイの著しい所得格差

OECDによれば、先進国の所得格差も、90年代以降拡大しており、アメリカや日本も格差が拡大しているということですが、タイの貧富の差はどれくらいなのでしょうか? 世界銀行が出しているジニ係数(2012年)によると、格差は非常に大きく、タイはアセアン諸国の中でワースト3位で39・3、(アセアンワーストのマレーシアは46・3)、タイと同等の国は、アフリカのセネガルやトルコとなっています。日本は30・2、最も格差が大きいランクのジンバブエは63・4、少ないランクのノルウェーは26・9です。ジニ係数とは、所得の偏在性を示すもので、0に近いほど格差が少なく、100に近づくほど格差が大きいことを意味しており、社会騒乱発生のバロメータとしても使われ、40以上で警戒レベル、60以上で危険レベルとされています。

貧富差比率で、最貧層20%の所得をトップ20%の所得と比べると、日本は約5倍なのに対し、タイは約7倍となっています。タイでは、上位20%のお金持ちが、全体の所得の約半分を得ているのです。また、2015年のGDPの数値を見ると、タイのGDPは世界27位であるのに対し、一人当たりGDPは91位であり、この数値を見ても、格差の現実を知ることができます。

データに反映されないもうひとつの最貧困層
タイには、もうひとつの最貧困層が存在します。タイ周辺のミャンマー、ラオス、カンボジアから流入してきた外国人労働者です。彼らの数は正規・非正規合わせて約200万人とも300万人とも言われていますが、正確な数はわかりません。彼らは、非常に安い賃金で朝早くから夜遅くまで働いており、彼らの所得などはタイの統計には反映されません。

格差社会の原因
JICAの報告書によると、主な原因は、田舎と都会での暮らしぶり、働きぶりの違いのようです。田舎は半ば自給自足で、農業や出稼ぎで収入を得ており、農家の平均月収は、都市部のサラリーマンの4割程度だそうです。そしてもうひとつが税制です。タイには不動産税、贈与税、相続税といった資産に対する課税がありません。そのため、お金持ちはずっとお金持ちのままなのです。
格差社会はなぜ良くないのか

まずは、犯罪増加につながります。ジニ係数が高いと犯罪発生率も高くなるという研究がいくつも発表されています。
もうひとつは、経済成長の妨げになることです。お金持ちがどんどんお金を使えばいいじゃないか、というわけではありません。多少の違いはあれど、私たちの基本的な生活、つまり、食事や衣服、娯楽に費やす金額というのは、経済的にはさほど大きな違いではないのです。経済成長のためには、中間層が消費を増やす必要があります。
タイ政府不動産税を導入!
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タイ政府はこれまで、格差是正のために様々な政策を打ち出してきましたが、高所得者層に不利になるような政策は、彼らの強い反対により実現が難しく、抜本的な解決策は提示されてきませんでした。

ところが、先月アピサック財務相が、2017年の不動産税導入を発表しました。バンコクポストは「長年待った不動産税の導入を政府が勝ち取った」と書いており、国民が所得再配分をいかに望んでいたのかが垣間見えます。この不動産税の導入により、640億バーツの税収が見込まれ、この税収は地方政府に割り当てられ、土地管理のために使われます。不動産税導入により課税対象となる住宅は、全体のたった0・04%だそうですが、導入が実現すれば、タイの経済政策としては大きな一歩といえるでしょう。

政権交代によって大きく政策が変わるタイ。これをきっかけに、その場しのぎではない長期的な政策を打ち出し、平等な社会を築いてほしいと思います。

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2016年7月20日 タイ自由ランド掲載

 

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マイナス金利と闘う駐妻日記 その5

雨季に突入ですね。ひざ下まで、ずぶ濡れになるのがイヤです。何か対策はないものか…。

さて、先日うちの旦那様(某メーカーの人事担当)が帰ってくるなり大きなため息。「今日さぁ、履歴書を送ってきた日本人がいるんだけど、コメント欄に、キッチン希望って書いてあったんだよ…。特技はてんぷらを揚げること、夢は、将来自分のレストランを開くことです、って書いてあった。ハァ。」確かにね、主人の会社には社員食堂がありますが、今回の募集は社員食堂の料理担当ではなく、ITエンジニアだったそうです。履歴書を出すときは、会社の業種や職種をチェックしましょうね!!

ベトナムの成長株に投資するファンド

ホーチミンやハノイへの旅行は日本でも大人気ですが、タイにいるとより身近に感じるのではないでしょうか。2泊3日でも十分楽しめるため、旅行に行く方も多いようですが、皆さん、帰ってくると口を揃えて「ベトナム熱い!」(暑い!ではありません。暑いんでしょうが・笑)とおっしゃいます。ベトナムはタイに比べ開発が10年遅れているそうです。10年前のバンコクは、サイアムパラゴンがオープンしたばかり、高層ビルも少なく、空き地が目立っていたとか。タイの1人当たり実質GDPはこの10年で1・5倍となっています。ベトナムの経済成長は著しいという話は聞きますが、実際訪ねると、自分の目で成長を感じることができるようです。今日は、ベトナム株に投資するファンドの話をしつつ、ベトナムの経済成長についてご紹介したいと思います。

ベトナム関係のファンドはたくさんあると思いますが、私が見ているのは、バークレー・ヘッジでトップ10、その他国際的な評価を得たこともあるファンドです。投資先はベトナム優良株で、直近のパフォーマンスは、4・62%(2015年)、7・84%(2016年4月末まで)と順調に伸びており、2013年12月末の運用開始から53・02%の成長です。通貨は、米ドルオンリーで、最低投資金額は、1万ドルとなっています。本帰国後やタイ以外の第三国への転勤後も、継続して運用可能です。

ベトナムを数字で見ると

敵を知り、己を知れば、といいますので、まずはベトナムという国を数字で見てみましょう。

ベトナムが意外とすごい話

意外と言ったら失礼、そして私が無知なだけかもしれませんが、そこはご容赦いただいて、ベトナムの教育水準ってどれくらいだと思いますか。OECDの学力到達度調査によると、ベトナムは511ポイントを獲得しています。日本は531、シンガポール573、タイ427、インドネシア375です。イギリス(494)、アメリカ(481)よりも上なんです。

ベトナム政府の頑張り

ベトナム政府は、特に国際経済への統合を重視した経済政策に非常に力を入れています。例えば、自由貿易協定(地域枠組)を見てみると、ベトナムはASEANの他、東アジア包括的経済協定、TPPにも参加しています。FTAなどの経済協定の数も39ヵ国(日本14ヵ国、タイ12ヵ国)(ジェトロ調べ)。貿易に力を入れていることがわかります。その他、融資金利の引下げ、銀行ネットワーク整備、外国人の査証免除、減税、海外企業誘致などに力を入れています。
中国からベトナムへの企業のシフト

ファンド会社の話によると、このような政府の努力が功を奏してか、中国進出企業の、中国以外の国への移転先として近年注目を浴びているのがベトナムなのだそうです。サムソン、マイクロソフト、LGをはじめ、日本企業も、ブリヂストン、パナソニック、デンソーなど大手企業の移転が目立ちます。サムソンだけで、150億米ドルの投資だそうです。

ベトナム人は、先ほど書いたように教育水準も高く、真面目で努力家、性格は温厚で、向上心も高いのに、労働賃金が安いのだそうです。また、ここ最近、経済に大打撃を与えるような目立った政変もなく政治的に安定していることも、投資家にとっては魅力です。

ベトナムに投資するデメリット

良いことばかりではないはずなので、デメリットを考えてみました。このファンドは、ベトナム株に投資しますので、ベトナムの株式市場が崩れたらパフォーマンスが落ちます。そして、ベトナム株式市場は未だ脆弱です。これがひとつのリスクでしょう。海外の株式市場の打撃を受けやすく、また、受けた場合どのくらいの損失となるか予想が難しいところです。それから、政府のスタミナ、つまり、今後もずっと経済政策を打ち出し、効果を上げ続けられるか。この2つが主なリスクではないでしょうか。

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2016年7月5日 タイ自由ランド掲載

 

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来タイして、今までなかなかできなかった読書を楽しんでいます。先日、とある古本屋さんで、「ダ・ヴィンチ・コード」を見つけました。ものすごく話題になりましたよね。映画は見たけど本は読んでいなかったので早速購入。上下2巻。面白くて夢中で読み進み、上巻終了。下巻を読み始めたところ、あれ?なんか変だな…話が飛びすぎてるぞ。調べてみると、ダ・ヴィンチ・コードは上・中・下巻の3巻セットなんですね!! どうして中巻がないのにまるで全巻セットのように売る!? タイに中巻だけ売っているわけはなく悶々としています。どなたか中巻をお持ちの方、ご連絡ください(笑)

イギリスの学生寮に投資するファンド‐年6・75%の成長! 為替リスク分散!

 

ファンドといえば、投資先は実に幅広いものがあります。株や債券といった金融商品、デリバティブ、不動産、商品(コモディティ)、環境設備など数え上げたらキリがありません。今回は、「学生寮に投資するファンド」をご紹介したいと思います。

直近のパフォーマンスは年6%から7%で回っているようです。通貨は、英ポンド、ユーロ、米ドルで、最低投資金額は、3千ポンド、3千ユーロ、3千ドルとなっています。学生寮なので、マーケットリスクとの相関性も低いファンドです。

イギリス学生寮への投資は、投資に詳しい方々の中では目新しい話でもないようです。2012年には、英タイムズ紙が、学生寮投資の成長と確実性を評価しています。同じ学生寮投資といっても、学生寮の部屋自体に投資する不動産投資(所有権などの権利を取得するもの)もあれば、ファンドへの投資を行うものもあります。先に書いたのは、ファンドに投資する商品についての情報です。

イギリスの学生事情


イギリスの学生事情を見てみると学生寮への投資が人気だという理由がわかります。イギリスは、アメリカに次ぐ世界第2位の留学生数を誇っています。世界に目を向けると、中国を始めとする新興国の教育水準の向上、中東などの資金豊富な国からの留学が増えていることもあり、世界の大学生数が、2011年には183百万人だったのが、2021年にはさらに1億人増加するとの統計もあります。グローバル化の中、イギリスは、アメリカやオーストラリアと並び、英語圏であることから、人気は続き、今後も留学生が増加し続けると予想されています。イギリスでは増加する留学生を受け入れる為にキャンパスの拡大など大規模な投資を行う大学が近年多く見られます。

日本と比べてみると


2013年のデータで比較すると、イギリスでは、162大学に234万人(うち留学生65万人)の学生が在籍しています。日本では、782大学に287万人(うち留学生は13・5万人)の学生が勉強に励んでいました。

このうち、学生寮を必要とするいわゆる一人暮らしの学生の割合を見てみると、イギリスも日本も約40%とあまり変わりません。しかし、日本とイギリスの学生数はさほど変わらないのに対し、日本の大学数は約5倍。大学別に事情も違うので一概には言えませんが、一般的に、イギリスでは、1つの大学に学生が集中しがちだといえます。

不足する学生寮


イギリスの学生が増加する一方で、学生寮の供給は追いつかず、不足の一途をたどっています。イギリスのほとんどの大学は、学生寮を備えていますが、部屋数は限られており、入居できない学生は自分で家を探しますが、イギリス(特にロンドン)のアパートの家賃は非常に高く、多くの学生が、シェアハウスやホームステイをしています。日本では、都市部でも地方でも、住居がなくて困ったという話はあまり聞きません。日本では、都市部は住居の供給も多く、地方では、自宅から通える範囲の大学を選ぶことが多いので、住居不足にはなりづらいのです(むしろ、入居者がいなくて困っているというデータも…)。 一方、イギリスは、留学生の数も日本と比べ約5倍。地方の大学にも留学生がたくさん来ることや、学生集中度が高いため、一人暮らしのアパートの需要は必然的に高くなります。

とにかく明るい投資


投資に明るいも暗いもないのですが、将来に期待を膨らませながらイギリスで学ぶ学生を助けることにもなるこのファンド。海外で学びたいという思いを持つ若者が多ければ、ファンドの成長にもつながり、イギリスで学んだ学生が世界に出て行く。なんだか夢のある話だと思いませんか。投資した学生寮に、自分の子供や孫が入寮する、なんてこともあるかもしれませんよ。

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2016年6月20日 タイ自由ランド掲載

 

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私がこの記事を書くためにお世話になっている日本ウェルスマネジメントさんは、アソークのインターチェンジビルにあるのですが、インターチェンジのイベントスペースでは、キャンペーンガールが何人も来て、華やかに色んなものの販売をしていて毎回大盛況。不景気のせいなのか時代のせいなのか、最近日本ではあまり見ない気がして、なんだか新鮮な気分です。先日、セクシーなキャンペーンガールがリステリンナカー!とにっこり、小さな紙コップに入ったリステリンを手渡してくれました。リステリンって、歯磨きの後にお口クチュクチュやるアレです。まさかのリステリンの試飲(?)オフィスビルのロビーで試飲をもらっても…困惑です。

タイの預金保護上限額の引下げが延期に

駐在員に関わらず、タイで暮らす日本人の多くは、タイの銀行にタイバーツの預金をお持ちだと思います。滞在期間が長くなれば、バーツの預金も結構な金額になるのではないでしょうか。さて、タイの金融機関がもし破綻したらどうなるのか? 考えたことはありますか?

先日バンコクポストを見ていたら、経済見通しが芳しくないことを受け、タイ政府は4月27日、預金保護上限額の引下げを延期することを決定した、という記事を見つけました。

金融機関が破綻した場合、国による預金者(個人・法人・団体)の預金保護制度はタイにもあり、現在は2500万バーツが上限となっています(日本は1000万円が上限です)。タイは、2012年の預金保護法改正で、預金保護上限額を、本年8月に100万バーツに引き下げることを決定しました。しかし、今回政府は、最終目標額までの引下げ期間を延期し、段階的に引き下げることに変更。今後預金保護上限額は、本年8月から1500万バーツとなり、2018年から1000万バーツに、2019年から500万バーツに、2020年に100万バーツまで引き下げることとなりました。

タイのペイオフ
ペイオフとは、金融機関が破綻した場合の預金者保護の方法のひとつです。タイでは、銀行などの金融機関が破綻した場合に保護される預金者(個人・法人)は、1金融機関につき、1預金者となっています。これは日本でも同じですね。共同名義の場合は、それぞれが1預金者とみなされます。つまり、同じ名義で同じ銀行に複数の口座を持っている場合、1預金者として保護されるのは2500万バーツですが、3人の共同名義であれば、最高7500万バーツまで保護されることになります。

ペイオフ対策って必要?
タイ政府もペイオフ解禁に向かうつもりなのでしょうか。わかりません。しかし、ここはタイ。100万バーツしか保護されなくなる2020年までしばらくあるからいいや、と安心してはいられません。そもそも、今までの経緯を調べてみると、保護上限は1億バーツ→5000万バーツ→1000万バーツ→5000万バーツと、上がったり下がったりを繰り返しており、その時々の情勢や政局が関係しているようです。

このような経緯もあり、ある日突然「来年から保護上限は100万バーツまで」と決まる可能性も否定できません。タイのペイオフに関する情報収集や、対策について考えておく程度の心の準備はしておいて損はないでしょう。

タイでのペイオフ対策
一番簡単なのは、複数の銀行に預金を分散して預金することです。同じ銀行の違う支店ではダメです。他には、夫婦別名義で口座を作ったり、共同名義にする方法もあります。

とはいえ、分散先の銀行の経営状況が気になりますよね。銀行の経営状況を調べるには、各銀行のホームページでFinancial Statement(財務諸表)や、Capital adequacy ratio(自己資本比率)や、スタンダード&プアーズ社やムーディーズ社の格付を参考にして、分散先を決めるのがいいようです。

タイ人の預金状況
日本でペイオフ解禁がされたのは2005年。大きな話題となり、私は子供ながらに毎日ペイオフという言葉を聞いていた気がします。しかし、タイ人は関心を持っていないのか、それほど大きなニュースにもなっていないようです。なぜでしょう。タイ中央銀行によると、タイの全銀行口座のうち、88%の口座の預金残高が5万バーツ以下(2016年5月現在)だそうです。この88%には、外国人がタイ国内で持っている口座も含まれるので、ほとんどのタイ人にとって、預金保護額が100万バーツに引き下がることは、我関せず、という問題のようです。

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タイ バンコク コンドミニアム物語 29

日本では、マイナス金利に突入したことや、株式市場も先行きが不透明になってきたことから、比較的利回りの高い投資用不動産に人気が出ているが、最近の円高傾向も手伝って、海外不動産にも投資家の目が向くようになってきている。

筆者も、このままなだらかな円高傾向が続くとすれば、いよいよバンコクのコンドミニアム市場にもジャパンマネーが流れ込んでくるかも、という気がしている。

2014年5月、クーデターをきっかけに堰を切ったように始まった香港、シンガポール、台湾等からの海外マネーの流入。タイバーツ安で割安感の出た資産、特にバンコクのコンドミニアム市場に大量の外国人投資マネーが流れ込んできたわけだ。しかし、最近はその流れもやや一巡した感があり、まだ続いてはいるものの、以前ほどの勢いはもうない。

そんな中、売上高で業界2位の大手デベロッパー、サンシリがいよいよ日本でもバンコクのコンドミニアム販売に注力すると発表した。つまり、日本はタイのデベロッパーにとってまだまだ未開拓の市場であり、さらに最近のマイナス金利と円高傾向で、高利回りの外貨資産に貪欲になっている日本人投資家のマーケットはおいしそうだ、ということなのだろう。

サンシリは、タイのデベロッパーの中では海外でのマーケティングがうまい企業なので、いち早くこの日本人投資家マーケットに目をつけたのだろうと思うが、ブルームバーグのインタビュー記事によると、「バンコクのコンドミニアムの投資利回りは5%から8%ある、ゼロ金利下の日本で現金を持っていても仕方がないのだから、日本人は高利回りのバンコクの不動産に投資する」というのが彼らの予測である。

基本は正しいと思うものの、しかしこれにはちょっと注意が必要でもある。ここで彼らが言っているのは、新築なら5%、中古なら8%ぐらいの投資利回りも期待できる、という意味だろうと筆者は勝手に解釈しているのだが、このグラフを見ても分かるように、 実際問題として、今、ダウンタウンの新規プロジェクトに投資して8%もの投資利回りはまず取れない。特に、ロケーションがよく、グレードも高いダウンタウンのプロジェクトとなると、5%のグロス利回りでもなかなか難しい。尚、このグラフでは都心部は中古が多いので利回りが5%台と高くなっているが、郊外の物件ほど新築比率が高いので、利回りが下がっているものと思われる。
 

次に、バンコクのコンドミニアムは、投資対象としてアジアの中でそれほど魅力があるのか、ということを考えなければならない。

アセアン10ヵ国で見た場合、現在、中進国の罠にはまったタイのGDP成長率は、域内最低の状況が続いている。一方、独歩高のシンガポールのコンドミニアム価格を別にすると、バンコクのそれは既に域内でトップクラスの高価格に達している。もっとも、これに関してはインフラ整備などの都市としての発展度という観点から見ると、バンコクの不動産価格は、域内のほかの大都市に比べてもそれほどの割高感はないと筆者は考えているが…。

このグラフは、最近タイ中央銀行が公表したバンコクのコンドミニアム価格推移だが、この7年間で60%の価格上昇だ。
 

年率10%弱ということになるが、不動産バブルが心配されるほどの無茶苦茶な値上りでもない。むしろ、特筆すべきは、景気の低迷やクーデター、大洪水といった波乱要因があっても、結局ロングタームで見たら、いつも右肩上がりしてきたことが分かる。

当り前のことだが、需要が減少または供給が過剰になれば、デベロッパーは販売在庫を抱えてしまい、新規供給を減らす方向に動く。その結果、値上りも止まるというのが市場の原理だ。実際、供給過剰が懸念されている郊外市場では、今、それが起こりつつあるが、バンコク全体としては、アジア通貨危機以降、深刻なコンドミニアム市場の低迷は起こっていない。

つまり、バンコクでは毎年供給される新規物件を需要が吸収し続けただけでなく、さらに値上りしてきたということである。特にバンコク都内中心部の場合、実需と投資需要が常に入り混じっているので、実質賃金上昇率がアジアでも有数のアッパーミドルクラスの実需がラーマ9やパホンヨーティンといったダウンタウンのマーケットを牽引する時期があれば、現在のように富裕層や外国人の投資需要がCBD市場を牽引するという時期もある。しかし、少なくともダウンタウン全体として見れば、需要増がこれまで続いてきたということだ。

そういう意味では、バンコクのコンドミニアム市場は、東京などよりよほど需給が引き締まっていて、家賃収入による投資利回りだけでなく、今後家賃水準の上昇とキャップコンプレッション(投資利回りの低下)の相乗効果による物件価値の上昇も期待できるということでもある。

従って、同じ投資利回り5%で不動産投資をするのであれば、キャピタルゲインが大して期待できない東京の不動産投資より、リスクは高いもののレントインカムとキャピタルゲインの両方が期待できる海外不動産投資の方が面白そうだと考える日本人投資家がいて当然だと思う。

そして、欧米よりも発展著しい東南アジアで不動産投資をしてみたいと考えた場合、既に天井圏にある香港やシンガポールの不動産市場を除外する人はいても、今の時点でバンコクを最初から投資対象から除外してしまう日本人投資家はあまりいないはずである。

従って、今回の日本での販売をきっかけに他の大手デベロッパーも後に続くことになれば、徐々にジャパンマネーがバンコク不動産市場にも流れてくるようになるかもしれない。

 

2016年5月20日 タイ自由ランド掲載

 

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マイナス金利と闘う駐妻日記 その2

主人の赴任のために来タイしてから早1年近くが経とうとしています。初めての4月の猛暑は想像以上の暑さ。街中に蜃気楼が見えそうです。ソンクラーンってこの季節にピッタリな素晴らしい行事ですね。知らない人に水をかけまくる。お財布や携帯が水浸しになってしまったというエピソードをよく聞きますが、日本ならクレームの嵐になりそうな気が…。タイって面白い国ですね。

NISA口座開設者は10人に1人!
さて、3月21日の日経新聞(国際版(アジア))の1面は、NISAの利用者が2015年度以内に1千万人を突破する見通し、という記事でした。NISAが始まったのは2014年なので、開始後2年余りで1千万人、つまり、ほぼ日本の国民の10人に1人がNISAを利用していることになります。

4月からは、未成年者向けのNISAの運用も開始され、今後NISAの活用に一層注目が集まることが期待されます。

NISAってなに?
NISAとは、少額投資非課税制度の略語で、「個人投資家を対象とした証券優遇税制で、年間120万円を上限に、上場企業の株式や投資信託から得られる配当・分配金や譲渡所得が5年間にわたって非課税となる」制度のことです。漢字ばかりで難しいですね。要は、NISA口座以外で株式や投資信託を買って配当金などの利益が出た場合に課税される約20%の税金が、NISA口座だと非課税になる、という制度(上限額、年数など様々な制限あり)です。

海外投資と比較したNISAのメリットとは
私の関心は「海外投資」なので、海外投資とNISAを比較してみました。まず、NISAの一番のメリットと謳われている非課税という点ですが、NISAは、「毎年120万円まで」の非課税投資枠が設定され、投資金額120万円分までの株式投資や投資信託にかかる値上がり益や配当金に対する税金が非課税となります。非課税の期間は、最大5年間、非課税枠を使っての投資総額は合計600万円までとなっており、それ以上の金額は非課税の対象とはなりません。 一方、海外投資は、海外で得た利益を確定した際、日本において納税の義務があります。なるほど、最大5年間合計600万円を投資して得た利益が非課税だとすればこれは良い制度です。

海外投資と比較したNISAのデメリット
しかし、NISAについて調べれば調べるほど、一言でいうと―使い勝手が悪い」と思うんです。例えば、年間120万円までの解釈ですが、非課税枠となっているので、120万円のバケツが空いたらつぎ足しできると思ったのですが、そうではなく合計120万円まで、なんですね。つまり、1年間で何回かに分けて購入しても、1回で購入してもいいのですが、要するに合計120万円までしか購入できません。したがって、売買を繰り返すという使い方は難しく、一度買って長期運用、といった使い方が適しているようです。また、「損益通算ができない」というのも大きなデメリットといえるようです。通常、投資信託や株の取引で損失が出た場合には、他で出た利益と合算して税金を減らす=損益通算が使えるのですが、NISAではこの仕組みが使えないのです。つまり、NISAで取引している商品が足を引っ張り、結果的に支払う税金が増えてしまうケースが起こり得えます。

正直なところNISAってお得なの?
非課税、とは一瞬魅力的ではありますが、要は利益がなければ非課税の意味はありません。NISAでどれだけのパフォーマンスが期待できるのかが重要なのではないでしょうか。前回も書いたように、海外投資は高いパフォーマンスが期待できます。NISAは結局のところ、日本の金融機関が運用を行うわけです。投資初心者の私としては、投資を始めてみるきっかけであればやってもいいかなと思います。ただ、まだ新しい制度だからかもしれませんが、初心者向けといいながら、制限が多く若干複雑で、高パフォーマンスを狙うための戦略を練ることが難しいように感じました。

国がNISAに力を入れていると、「これからは年金に期待できないから自分でお金を貯めてね。投資やったことない人も投資始めてみてね」、というメッセージに思えるのは私だけでしょうか。


弊社は、オフショア地域を中心とした投資信託(ミューチュアルファンド)、 ヘッジファンド、コモディティファンド、 不動産投資信託、プライベートバンク、PPBなど幅広い選択肢から、最適なプランをお客様へ提供します。まずは、投資に関する疑問や資産運用のお考えについてお気軽に弊社コンサルタントへご相談ください。初回のご相談は全て無料となっておりますので、どうぞお気軽にお問い合わせください。

2016年5月5日 タイ自由ランド掲載

 

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タイ バンコク コンドミニアム物語 28

警告! 旅行者、観光客、バックパッカー等の日割/週割宿泊滞在者へ

このコンドミニアムは住人だけが住むものであり、『ホテルではありません』

タイの法律では日割/週割でのコンドミニアムの短期貸し出しは禁止されており、これは違法行為です。もし、あなたがタイの法律を知らずに短期滞在してしまった場合、直ちに当管理事務所に連絡して下さい。 旅行客でありながら管理事務所に届け出ず、当管理事務所の知るところとなった場合、当管理事務所は不法侵入者として警察に通報し、刑事罰を負うことになります。

お願い:当コンドミニアムの住人の方で、日割週割の短期宿泊客と思われる滞在者を見つけた場合、当管理事務所にご一報下さい。

これは、最近、某コンドミニアムがロビーやエレベーターの中に貼り始めた注意書きです。バンコクではこのように観光客の不法滞在を取り締まるコンドミニアムが増えてきています。

既にバンコク都は、Airbnbなどによる旅行者のコンドミニアム短期滞在は違法であると公表しており、私も自著の本の中で、公然とコンドミニアムをホテル代わりに使うことは違法行為だと断定した上で、中長期の入居者がつかなくなり資産価値も落ちるので、「こんな物件は買ってはいけない」、とも書いていますが、バンコクのようにリゾート地でもない大都会でコンドミニアムをホテルとして使うことに対して、私は非常に批判的です。

「民泊」はそもそもバケーションレンタルといって、ハワイやフロリダでオーナーが居ない間だけ、旅行客に部屋を貸すということで始まったので、リゾート地では古い歴史があります。しかし、一般の人々が日常生活をする都会においては、旅行者がその生活空間に土足で入り込んできて好き勝手をしたのでは、住民生活のプライバシーを損ねてしまうため、本来、そぐわないシステムです。

最近になって、こういう警告文が貼られ始めるということは、「民泊」問題に対し、いよいよコンドミニアム側でも、他人の迷惑を考えない一部の自分勝手なオーナーに対して、強硬手段を取るようになってきたということだと思います。逆に言えば、こういう断固とした態度を表明する管理会社がいる物件は、安心できるということでもあるのですが。

実際、タイの新聞、プラチャーチャートによると、旅行者への違法貸しをしているのはタイ人オーナーではなく、白人を中心とする外国人オーナーである場合が多く、儲かればそれでいいということで、管理規約など無視して観光客に短期貸ししているというのが実情のようです。日本でも『民泊で儲けよう』みたいな不動産投資の本が売れているようですが、その内、きっと大きな社会問題になると、私は思います。
実際、既にこのように、日本でも「民泊」によるトラブルが出て対策に苦慮しているようですが、やはりマンションの管理組合や警察が強権を発動しないとどうにもならないとも思います。

観光立国のタイは一足先にこの問題に直面し、バンコク都は都内50区全域でいち早く調査に乗り出した結果、ホテル業法違反、ホテル事業税の脱税、建物の違法使用という3つの観点から、コンドミニアムの国内外からの旅行者への短期貸しは違法である、との見解を出すに至ったわけです。

更に、タイは現在、軍事政権です。「民泊」は外国人旅行者にとって、当局に滞在届けを出さない入国管理法上の不法滞在になり、警察に通報されると厳しい罰が課されることになります。特に、昨年のエラワンでのテロで死傷者が出てからは、取締りが厳しくなっています。

この点、東京都などはまだ全然後手に回っているようですが、低迷する自国の株式相場に愛想を尽かした中国人投資家が、今、続々と東京都内のマンションに投資しているようです。

それ自体は別に構わないのですが、このタイの新聞記事にも書いてあったように、中国人旅行者は中国人が貸し主の物件に好んで宿泊するという実例データがあり、東京都も早いうちに何らかの規制をしないと、もたもたしている内に、中国人オーナーが自分のマンションを中国人観光客に貸して何が悪い、という身勝手な理屈がまかり通るようになって手遅れになるかもしれません。

以上、バンコクでは今、こんな状況ですが、私は以前、ブログの中で「外国人オーナーとタイ人オーナーの対立」と題してこう書いています。

「こんなことをやられては、そのコンドミニアムの資産価値も落ちるし、自分が住むマイホームとして買ったタイ人オーナーにしてみれば、住宅としてのプライバシーがなくなり、冗談じゃないというのは当然のことであり、今後も身勝手な外国人オーナーとの対立は続くだろうと思います。そして、その結果、どんなことがこれから起こるかと言えば、旅行者に短期貸ししている部屋(主に外国人オーナー)について、タイ人オーナー(住人)は当局に通報するようになるのではないかと思います」

今、まさに、住人からの通報があれば、管理会社が調査した上で不法滞在者として警察に通報するという、予想通りの流れになってきているわけですが、少なくとも我々日本人投資家は、今後タイ人と敵対関係にならないためにも、自分勝手なことをするのは慎むべきだろうと思います。

2016年4月20日 タイ自由ランド掲載

 

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マイナス金利と闘う駐妻日記その1

1月29日に日銀がマイナス金利の導入を決めました。その後、銀行は預金金利を大幅に引き下げました。現在の大手銀行普通預金口座の金利はたったの0・001%。100万円預けても利息は年間たった10円! 今どき10円ではチロルチョコも買えないわ。

先日私の母が、あなたが子供の頃(昭和50年代)は、郵貯では10年定期で12%という金利がついたことがあったのよ、と。12%!? その金利差、実に1200倍です。そんな時代があったとはなんとうらやましい。私の両親の時代は、お給料をせっせと銀行に預金しておけば、立派な資産運用ができていたんですね。もう30年以上前の話です。私の時代といえば、年金の掛金はどんどん上がるけど、元は取れないどころかそもそも年金もらえるのかという話も。消費税は10%に上がるけれどお給料は10%も上がらない。日本の高度成長期を支えてきた日本を代表する企業、東芝やシャープの暗いニュース。旦那さんの来タイのために仕事は辞めざるを得なかったけれど、帰国したら再就職できるのかしら。将来には不安がいっぱいです。

家計のため、家族の将来のために何かしたいと考えた私は、海外投資を始めようと思い立ちました。この連載では、海外投資の情報をお届けしたいと思います。

オフショア投資とは
海外投資とは、一般的に海外の金融商品に投資することをいいます。さらに、海外投資の中でも、タックスヘイブン(租税回避地)と呼ばれる税率が低い国や地域で運用される金融商品に投資することを「オフショア投資」と一般的に呼びます。

以前は、日本で資産を保有していることが安全とされてきましたが、1998年の外為法改正以降、海外で銀行口座を開設して、外貨で資産を保有しようとする動きが加速し、海外に移した資産を有効活用するために、海外の金融機関で運用されている金融商品で運用する人が増加しています。しかし、海外投資を行うには、外国語(基本的には英語)が必須。ではなぜ? 多くの日本人が「言葉の壁」があるオフショアで資産運用を行うようになったのでしょうか。
 

海外投資の特徴とメリット
海外投資には主に以下のような特徴があります。
まずはじめに、為替リスクの分散です。日本では、1金融機関あたり、1預金者に対して元本1000万円までの預金とその利息が保護の上限となりました(ペイオフ解禁といいます。)。それを受け、預金者は金融機関のリスク分散をはかるわけですが、日本経済の失速をきっかけに、海外へそのリスク分散先を選ぶようになってきました。国内金融機関で外貨を保有することもできるのですが、外貨預金はペイオフの対象外なので保護の対象とならないからです。異なる国や地域で、複数の通貨による資産の分散を行うことは大きなメリットと言えます。日本は食料や原材料、資源のほとんどを輸入に頼っているため、為替の変動は物価に影響を与えます。また、物価上昇期(インフレ)においては円自体の購買力が低下し、家計を直撃します。

日本では、タンス預金用の金庫が飛ぶように売れているそうですが、最低でも物価上昇率に負けない運用をしないと、銀行預金やタンス預金は、その価値が目減りしていってしまいます。

次に、運用手法の多さが挙げられます。日本国内の銀行や証券会社などで取り扱っている商品は、株式や債券を投資対象としたいわゆる投資信託です。投資信託は運用手法は簡素で透明性が高いことがメリットの一つですが、市場状況の影響を強く受けるというデメリットがあります。どういうことかというと、日本株に投資をしているファンドであれば、日本株全体が振るわなければ、大半の場合、そのファンドも運用成績が悪化します。これはロングオンリーといって、例えば株式を安いときに買い、値段が上がったところで売って利益を出すという、ごく単純な運用手法しか行うことが出来ないためです。一方で、例えばヘッジファンドでは「空売り」をはじめとした様々な運用手法を使うことが可能で、絶対的収益の追求が可能となります。先の例のように日本株が下落している状況下でも、その株を「空売り」することで市場状況に影響を受けずに収益を上げることが可能となります。このようなヘッジファンドは海外ではごく一般的にありますが、日本国内の金融機関では様々な規制によりほとんど取り扱っていません。通常の株式や債券投資と併せて、運用ポートフォリオにヘッジファンドを組み入れることでより安定したリターンを追及できるのが海外投資のメリットと言えるでしょう。

そして、高いパフォーマンスが挙げられます。ファンドの運用成績はそのファンドマネージャーの能力で決まります。日本の金融マンが優秀ではないというわけではありませんが、日本はジェネラリストを育てることが重要視されていることや、癒着を防ぐ目的などから、金融機関においても、数年間のスパンで様々な職種を経験させるため、日本のファンドマネージャーにスペシャリストはそれほど多くないのが実情です。一 方、海外のファンドマネージャーは、アナリストから始まり、幾つかの金融機関勤務で世界中の優秀な金融マンとの競争を経て、運用成績が悪ければ解雇されるプレッシャーの下、経験と実績を積んできたスペシャリストです。

弊社は、オフショア地域を中心とした投資信託(ミューチュアルファンド)、 ヘッジファンド、コモディティファンド、 不動産投資信託、プライベートバンク、PPBなど幅広い選択肢から、最適なプランをお客様へ提供します。まずは、投資に関する疑問や資産運用のお考えについてお気軽に弊社コンサルタントへご相談ください。初回のご相談は全て無料となっておりますので、どうぞお気軽にお問い合わせください。


投資のチャンス!利回り大幅向上でも価格は据え置き

投資のチャンス!利回り大幅向上でも価格は据え置き

ReDevのショッピングセンター、ユニバーシティ・プラザは、最近、投資利回りが急上昇している。その理由は、2015年以降、入居中テナントとの増賃交渉が次々と成功し、最終的にNOI(ネットオペレーティングインカム)が24%も上昇することになったからだ。特に最大テナントのリカーストア(酒屋)の賃貸借契約は、最近、10年間延長更新され、賃料も当初5年についてはそれまでの$17から$19へ、そして、次の5年は更に$21へと上昇するステップアップレントで合意した。

更に、このリカーストアは政府が直営する大型店で、近隣に競合する店舗もないことから、売却時にプレミアムがつくことも期待できる。

ユニバーシティ・プラザはReDevがこれまでに取得した33番目のショッピングセンターであり、現在もこの小口投資持分に対する投資家を募集中である。しかし、今回の増賃交渉で投資家が受け取る家賃収入が大幅に上昇したにも関わらず、ReDevは今も募集価格を引き上げていない。つまり、投資家にとって、これまでと同じ価格で利回りが更に高くなったSCに投資できるチャンスなのである。

ただし、最低投資額はこれまでの5万カナダドルから10万カナダドルに引き上げられた。しかし、今現在、カナダドルは原油価格との連れ安で12年ぶりの安値まで売られていることから、我々日本人は850万円程度で投資できるのだ。

 

2016年4月5日 タイ自由ランド掲載

 

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バンコク中心部に、ランスアン通りというのがあります。タイ語の読める人ならすぐ分るのですが、 名称未設定-1  

と書き、「公園の裏の通り」という意味です。

タノン・ラング・スアンと一旦落ちた音がまた這い上がってくるライジングトーンが3回連続するので、トーンがなくフラットな発音の日本語を喋る我々にとっては、なかなか早口では言えない難解な発音になりますが、意味だけでなく発音においても、いかにもタイ語らしい響きの通りです。

東京には「渋谷公園通り」というパルコのビルがランドマークになっているファッショナブルな通りがありますが、さしずめこのランスアン通りは、その意味からいえば「公園裏通り」ということになります。

文字の意味だけで判断すると、人も歩いてない寂しい裏道みたいで、何となくパッとしないものの、実はこちらでは人気のある通りで、緑も多く東京の広尾とか代官山を更に格上げしたみたいな最高級住宅街です。だから、その人気度においても、渋谷公園通りに決して引けをとりません。

「君、どこに住んでるの?」
「うん、公園裏通りだよ」
「w(゜o゜)w オオー!」
という感じですかね。

しかし、不動産投資という観点から見ると、残念ながらこの周辺ではほとんどの建物がリースホールド(借地権)です。従って、フリーホールド(土地所有権)のコンドミニアムというのは、もうそれだけでプレミアムが付くし、出たら瞬く間に完売状態になります。

著書の「バンコク不動産投資」、第2章5項で、「バンコクが誇る最高峰のコンドミニアム」と題して私が真っ先に挙げたのが、この写真にあるレイモンランドの185ラーチャダムリです。このエリアの数少ないフリーホールド物件であり、こういう物件は将来的にも値上りが確実だと思いますし、築20年経っても日本でいうヴィンテージマンションとして、文字通り、バンコク最高峰、トップクラスのステイタスを維持しているだろうと思うからです。

ところで、私は、BTSのチットロム、ラーチャダムリ、プルンチットの3つの駅周辺を、ゴールデン・トライアングルと勝手に呼んでいるのですが、仕事柄、今まで世界各国での不動産投資をやってきた経験から、ここのフリーホールド物件は、その希少価値、資産価値という意味で、現在も将来も、トンローやプロンポンのそれをはるかに凌駕するだろうと思っています。

かつて私は、8年間、ロンドンに駐在してオフィスビルや店舗ビルへの投資をしていたのですが、例えばオードリー・ヘップバーンの名画「マイフェアレディ」の舞台にもなった最高級住宅地、メイフェアも、実はエリザベス女王や貴族が大地主であってフリーホールドなどほとんどありません。

ロンドンっ子憧れの住居表示であるW1(ウエスト・ワン)が与えられているそのメイフェアの一角、超高級ショッピングストリートのボンドストリートなどは、ほとんど100%がリースホールドビルなのですが、ごくまれにフリーホールドのビルが売りに出ると、それはもうとんでもないプレミアム価格が付いたものです。

従って、バンコクの街が更に成熟するに従って、それと同じことがこのエリアでは起こると思っているし、だから私は、カリフォルニアの不動産ゴールデン・トライアングル地帯をもじって、バンコク不動産にとっての黄金の三角地帯、ゴールデン・トライアングルと呼んでいるわけです。

さて、その「公園裏通り」、ランスアンのベストピッチに、3月5日、フリーホールドの新規プロジェクトが発売されます。販売価格は平米30万バーツを軽く超えてくると思うので、一番小さい2ベッドルームでも日本円で1億円近くすると思いますが、予算が合うのなら買っておいて損はないでしょうね。

そのプロジェクト名は、ナ・ヴァラ・レジデンス。この原稿を書いているのが2月29日なのですが、多分、短期間で完売になるのだろうと思います。1億円以上の予算がある日本のプチ金持ち投資家で、将来のヴィンテージ物件が欲しい人は急いで下さい。


嵐の中の安全な島

嵐の中の安全な島

今の原油価格下落によるカナダ経済の低迷にも関わらず、アルバータ州のエドモントン市だけは、エコノミストから『嵐の中にあっても安全な島』と呼ばれているが、それは、今の経済状況下にも関わらず、失業率が6・1%とカナダ国内だけでなく、アルバータ州の中でも特に低い水準を維持しているからである。

また、アルバータ州全体の人口増加率は国内の他州より高く、2014年10月1日から2015年10月1日までの1年で1・7%増加し、422人となった。つまり、原油価格下落が続いた昨年1年間でも、69835人の人口増となったのであるが、この内の半分は国内各地からと海外からの人口流入であり、後りの半分は出生による自然増であった。

更に、この表にあるように、エドモントン市の人口については、1990年頃の60万人から現在での約90万人と、25年間で5割増にもなっているのである。
こういった人口増加は、出店規制の厳しいカナダの商業店舗施設にとって、将来にわたる売上増と高稼働率の維持を約束するものとも言える。

実際、現在のエドモントン市全体の商業店舗の空室率はわずか1%しかなく、小売業者や銀行などのサービス業にとっては、どこに行っても新規開店するための空き店舗がないという状況であり、空室が目立つ日本の地方都市のショッピングセンターのそれとは全く違うのである。

従って、ReDevが現在保有する20件を越えるショッピングセンターの中でも、エドモントン市内にあるパリセードSCなどは、将来の更なる賃料上昇が見込めることから、投資家にとっての投資利回りも今後の手堅い上昇が見込めるのである。

 

2016年3月20日 タイ自由ランド掲載

 

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タイ バンコク コンドミニアム物語 26

2月5日、「バンコク不動産投資」と題した自著の本が日本で出版されましたので、私事で恐縮ではありますが、今回はその本の紹介をさせて頂きたいと思います。

私は、勤めていた投資銀行をアーリーリタイアして、バンコクに移り住んでから5年近くになります。その間、バンコク不動産マーケットの動向を見ながら、自分でもコンドミニアム投資を続けてきましたが、そこで得た知識や経験をもとに、「タイ バンコク コンドミニアム物語」という題で、ブログやこのタイ自由ランド等で記事を書き綴ってきたわけですが、今回、友人の紹介を通して、東京のセルバ出版さんから本を出させて頂くことになりました。

最初は、半分趣味のつもりで始めた不動産ブログではありますが、やがてそれが仕事になり、今回、商業出版の本が出せるようになるとは、望外の幸運だったと思っています。

さて、この本では、私がこれまで見てきた東京とはかなり勝手が違うバンコクの不動産市場で、日本人が投資、またはセカンドライフやロングステイ用にコンドミニアムを購入する際に、少なくともこれだけは知っておいた方がいいと思う必須基礎知識について書いたつもりです。

今、バンコクで将来有望な不動産を買いたければ、中古の安いものでも1千万円以上するというのが実情です。従って、もしこれからバンコクでそれだけ大きな買い物をするつもりであれば、バンコクの不動産購入について手っ取り早く基礎知識が得られるという点で、この本は無駄にはならないだろうと思っています。

ところで、バンコクのコンドミニアム投資などというのは、タイ、バンコクが心底好きな人しか興味を持たないニッチマーケットであり、この本も、多分、日本の大きな書店にしか置いてないのだろうと思います。 ただ、当書籍の出版社であるセルバ出版は、ビジネス書籍を中心に扱う三省堂系の出版社なので、全国の三省堂書店の本屋さんには置いてあるそうです。

しかしながら、バンコクに三省堂書店はないので、弊社でも数に限りはありますが、原価でお分けすることができます。

本の内容については、もくじを添付しておきましたので、もしご興味がありましたら、アソークのインターチェンジ21まで来て頂ければお分けしますので、よろしくお願いします。
―・―・―・―・
第一章 バンコクで不動産投資を始めるための事前知識
1.投資する不動産が海外にあることが最大のリスク
2.タイ語の壁は厚く、英語もほとんど通じない
3.超円高時代の終焉、日本人にとって海外不動産はもう安くない
4.それでもあるバンコク・コンドミニアム投資の魅力って何?
第二章 バンコクのコンドミニアム市場特性についての基礎知識
1.タイ人の強力な持ち家志向
2.なぜ、夜になっても電気の灯らない部屋が多いのか
3.タイ人の新築偏重
4.タイではどんなタイプのコンドミニアムに人気があるのか
5.バンコクが誇る最高峰のコンドミニアム
第三章 バンコクのコンドミニアム価格についての基礎知識
1.CBDやダウンタウンは中古になっても価値が上がる
2.コンドミニアムとマストランジット・システム
3.値上りと供給過剰が同時進行するマーケットの二極化
4.ターニングポイントに来たダウンタウン
5.バンコクはもう不動産バブルなのか
第四章 今、バンコクの不動産市場で何が起こっているのか
1.トリプル・アゲインスト (中進国の罠、厳しい与信基準、供給過剰)
2.トリプル・フォロー (ミドルクラスの実需買い、海外投資資金の流入、富裕層の不動産シフト)
3.需要と供給のミスマッチ
4.パープルライン沿線は買ってはいけない
5.グリーンライン延伸線は今後のマーケット動向を注視
第五章 投資の「入口」理論
1.はじめに投資クライテリアありき
2.機関投資家は「入口」、「運用」、「出口」戦略を立てて投資する
3.デベロップメント・パイプラインを読め
4.トムヤムクン危機が分岐点
第六章 投資の「入口」リスク認識
1.プレビルドとは「デベロッパーの開発リスクを引き受けた完成物件の先物買い」
2.パンフレットと出来上がった物件のグレードが違う!
3.ゲンガムライ(竣工前転売)のリスク
4.日本のマンションとタイのコンドミニアムのクオリティの違い
第七章 投資の「入口」有望物件発掘とスクリーニング
1.タイ人が注目する駅
2.主な有望投資エリア
3.マーケット情報の入手方法
4.有望物件発掘とスクリーニング方法
第八章 投資の「入口」5つの実践方法
1.リファビッシュメント
2.築浅リセール物件投資
3.プレビルド投資(購入予約権のリセールを含む)
4.プレビルド投資(プリセール)
5.竣工直前直後の在庫処分と投げ売り
コラム 「タイ語って簡単?」


生活密着型商業店舗は不景気に強い

生活密着型商業店舗は不景気に強い

原油価格が1バーレル100ドルから30ドルまで下落し、最近、元気のないカナダのアルバータ州ではあるが、ここまで価格が落ちたことで、JPモルガンやゴールドマン・サックスのトップアナリストたちは原油価格の底打ちと急回復を予想し、強気のスタンスに変わり始めている。

ゴールドマン・サックスによれば、今後は原油生産が減り始め、世界的な供給過剰は沈静化していき、そして、年内に原油市場はブルマーケット(強気相場)に変わると予想している。

一方、アルバータ州の失業率は今でも国内平均以下に留まっていて、特にエドモントン市の商業店舗は今も99%の稼働率を維持していることから、ReDevのようなショッピングセンターのオーナーは、この時期でも契約賃料の値上げに成功している。つまり、逆境の中でも家賃が値上げできるこういう生活密着型の商業店舗不動産は、不景気に対する抵抗力が強いことが実証されつつある。

更に、現在、12年ぶりの安値まで売られているカナダドルも絶好の買いのタイミングであり、今後原油価格が上昇を始めると同時にカナダドル相場も方向転換することになる。

 

2016年3月5日 タイ自由ランド掲載

 

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日本ウェルスマネジメント・タイランドのタイ・バンコクのコンドミニアム物語 25

今回は、人気のトンローエリアにおいて、「スクムビット・ソイ38が次のコンドミニアム開発の中心になるのか?」という題で、ザ・ネイションに載った記事について書きます。

ソイ38のことは昨年後半からいわれてきたことでもありますが、トンロー通り(ソイ55)の開発用地不足から、2016年はBTSトンロー駅の反対側であるソイ36や38に開発が広がっていくというものです。

デベロッパーのL&H(ランドアンドハウス)によれば、今年、ソイ38で最低価格が平米30万バーツ以上の新規プロジェクトを売出すとのことです。また、サンシリもフランスの建築家を起用した平米35万バーツ以上の新規プロジェクトを発表するそうです。

これまで、ソイ38はトンロー通りの反対側にあり、大して人気がなかったのですが、実際のところは、開発用地がなくなってきた現在、今後の新たな開発は偶数側に移行するしかないというのがデベロッパーの実情のようです。

この記事によれば、トンロー通り沿いには既に多くのプロジェクトが建てられているので混み合っているし、ソイ38の方がスクムビット通りやラーマ4へのアクセスがよい、BTSの駅に近い、EMディストリクトにも近い等の理由をあれこれ挙げて、ソイ38を持ち上げています。しかし、私にはどうもデベロッパーのポジトークにしか思えません。

何故なら、ソイ38にはトンロー通りの持つ表参道や南青山のような華やかさがないからです。それに、歴史的にタイ人が憧れてきたトンローはソイ38ではなくトンロー通り側であり、投資として考えた場合、ソイ38の将来性はまだまだ不透明だと思います。

トンロー通りに比べてソイ38の方が価格がずっと安いというのならまだしも、平米30万バーツもする物件の場合、家賃がまだ上がってきてないのでかなり先の将来価値を買うことになり、投資利回りが低くて採算が合わないとも思います。従って、これはかなり投機的な買いであり、ゲンガムライ(竣工前の転売)でマネーゲームをするつもりなら別ですが、投資としてはなかなか手が出せないと思います。

ザ・ネイションのこの記事によれば、ソイ38の現在の家賃相場は、50平米から120平米の物件で4・5万バーツから13万バーツということです。従って、単純に120平米の物件の家賃が13万バーツと仮定すると、平米1080バーツが家賃相場ということになりますが、このロケーションにしては少し高いぐらいかもしれません。

そこで、今回のL&Hの新規プロジェクトで一番安いユニット、つまり下層階の広さ50平米のユニットを平米単価30万バーツで買ったとして、家賃を平米1100バーツで賃貸するとすれば、15百万バーツの投資に対してリターンは年間66万バーツ、つまりグロスで4・4%しかありません。

また、本来、10階以下の下層階ユニットは自己居住ならいいですが、投資の場合、「出口」でハンディになるので、上層階の好条件のユニットを買うべきです。そうすると、多分、平米単価で35万バーツはするでしょうから、この場合、50平米のユニットで1750万バーツになります。一方、家賃はそう大きくは変わらないので、この場合、わずか3%台のイールドということになってしまいます。

この記事によれば、同じソイ38で2007年に売り出されたサンシリのプロジェクトが平米11万バーツ、2010年にアナンダーが売り出したスカイルモーフが13万バーツ、2011年のアシュトンモーフが15万バーツ、そして2013年の第3四半期に販売を始めたAPのRHYTHMが16・7万バーツと年を追うごとに値上りしてきています。
 

この程度の値上りであれば納得がいくのですが、約2年後の2016年に入った今、突然、20万バーツ台を飛び越えて30万バーツ超えというのでは、いくらスーパーラグジュアリーコンドといっても、そこまで家賃の上昇が追いつけるとは思えません。従って、やはり4%以下の利回りになってしまうというのはリアルな数字のような気がします。

2007年当時であれば、あまり人気のなかったソイ38ですが、この記事によれば、この時にサンシリの50平米の物件をプリセールで平米11万バーツで買った人の場合、現在の時価は平米20万バーツになっているということです。つまり、当初の投資額550万バーツが、キャップ・コンプレッション(収益還元利回りの低下)と増賃効果によって、10百万バーツの価値になったわけです。

そして、現在の家賃相場である月額家賃4・5万バーツで賃貸中であれば、実質10%近い利回りで回っていることになります。これは、不動産投資の本道ともいえるイールドプレイをしながらキャップ・コンプレッションを待った結果、その相乗効果でキャピタルバリューが10百万バーツへほぼ倍増したという、まさに不動産投資のプロである機関投資家がやるような理想の投資を実践できたわけです。

しかしながら、一方で、これからソイ38に出てくる初年度利回りが4%もない新規プロジェクトの場合、将来の売却利回りが3%以下になるというようなキャップ・コンプレッションはちょっとないだろうと思います。つまり、そこまで下がると利回りが低すぎて、不動産の持つ高利回りのメリットがなくなるからです。そして、キャップ・コンプレッションがなければIRR(内部収益率)も伸びないので、不動産投資という観点では、ソイ30の平米30万バーツを超えるような新規プロジェクトはちょっと買えないということになります。

もっともプロジェクトの詳細がまだ発表されてないので、結論を出すのは時期尚早ではありますが、単純な話、平米35万バーツも出してソイ38でサンシリのスーパーラグジュアリーを買うのであれば、同じくサンシリのスーパーラグジュアリーであるクアトロの方が、まだ築3年なのに価格も平米20万バーツ程度、利回りも5%台、しかもロケーションもトンロー通りに近いということから、総合投資利回りであるIRRが高くなる可能性があり、投資対象としてはこちらの方が有望ではないかと私は思うのですが…。


デフォルトリスクのない投資物件

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今回は、ReDevがアセットマネージするSCの1つ、ユニバーシティ・プラザについてのニュースが届きました。

このSCは小粒ではあるものの、先月、アンカーテナントである政府直営のリカーストアが10年リースを更新したことにより、同SCの賃貸不動産としての安全性が一挙に高まったという話です。

カナダでは、いわゆる酒屋はライセンスが厳しく、誰でも酒類販売ができるというわけではありません。特にこのSCにテナントとして入っているSGLAはカナダ政府直営の大型店であり、地元では競合する店舗がありません。

今回、同店舗は新たに10年間、つまり2026年までリース契約を更新したわけですが、しかも、新賃料は23%もの大幅アップとなりました。この結果、同SC全体の運営費用だけでなく、ノンリコースローンの支払金利もこの1つのテナントが払う賃料だけでカバーできることになり、事実上、向こう10年間、デフォルト・リスクがない投資物件ということになりました。つまり、たとえ他のテナントが全部解約退去したとしても、このリカーストアがいる以上、空室破綻のリスクはほぼゼロになったということです。

ReDevは今もこのSCの所有権持分を販売中ですが、このリース更新により同SCの魅力が高まったと見て、今回、最低投資金額を5万カナダドルから10万カナダドルに引き上げてしまいました。

しかし、海外投資家にとって、原油安で一段とカナダドル安が進んだ今は、カナダへの投資の絶好のタイミングというのも見逃せないメリットであり、予算が許せるのであれば、検討してみる価値はあると思います。

2016年2月20日 タイ自由ランド掲載

 

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タイ  バンコク  コンドミニアム物語  23

この表はAREAが公表したダウンタウンの2012年と2016年の年初の地価とその上昇率比較ですが、過去4年間、どこも年率10%前後で上昇してきています。

その中でも特にスクムビット・アソークの上昇率が目を引きますが、かつてバンコクのCBDであったヤワラートが勢いをなくし、その後に出てきた新CBDのシーロム。しかし、CBDは更に東に移って、今、アソークが代表的なCBDになりつつあるということかもしれません。
 

しかしながら、今年の不動産市況については、不動産仲介大手の一角であるプラスプロパティが、次のようなコメントをしています。

「グレーターバンコク圏全体で見た場合、今年のコンドミニアム市場は成長が止まると予測している。理由としては世界経済の低迷でタイの輸出産業も影響を受けるからであるが、そういった状況の中でも景気の動向にあまり左右されないミドルクラス層が買うアッパーエンドのコンドミニアム市場だけは成長が見込める。一方、現在、住宅ローンが借りられないことで2百万バーツ以下の廉価物件の契約キャンセル率は2割以上と非常に高いことから、低中級セグメントのコンドミニアムは今年も売行きは悪い。

ただし、今の原油安、株式市場の低迷、預金金利低下の中、タイでは不動産だけが資産価値が上がっているということもあって最も確実な投資対象でもある。従って、これから最低4年位保有できる中期投資家にとって、場所さえ間違わなければコンドミニアムは非常に魅力のある投資対象である。そして、需要に供給が追いつかないエリアとして今年注目すべきロケーションは、オンヌット、ラーマ9、チャトゥチャク、パヤータイ、ラーチャテウィ、そしてロワースクムビットと見ている。

一方、今年開通するパープルライン沿線では、大量のコンドミニアムが竣工する中、マーケットがそれを吸収できるかどうか興味深い」

つまり、パープルラインについては要警戒ということです。東京でいう千葉、埼玉に相当するノンタブリ県を走るパープルラインやサムットプラカン県に延びるグリーンラインの延伸線は、プライドの高いホワイトカラー・ミドルクラスがそれほど興味を示すとも思えません。彼らはバンコク都内に固執する傾向があるので、少なくとも今年は新線沿線は敬遠して様子見にしておいた方がよさそうです。

また、現地の新聞ポストトゥデイでは、現在政府が行っている住宅産業刺激策に対する業界関係各社の予測を載せていますが、この刺激策は今年4月までの期限付きということもあり、効果は一時的なものであまり期待できないということがコンセンサスのようです。結局のところ、住宅市場全体が再び成長を始めるにはまずタイ経済の回復基調が見えてこないと無理であろうということなのですが、ただし、資金的に余裕のある人の場合、今の預金金利の低下もあり、このチャンスに不動産購入を決心する可能性は高いとのこと。

ところで、コリアーズ・インターナショナルによれば、政府の刺激策が発表されてから相当数の中古物件が市場で売り出されたものの、実際に取引が活発なのはスクムビット、ランスアン、シーロムといった供給が限られているCBDだけとのことで、ランスアンの例で言えば、新規売り出し物件が平米30万バーツを越える中、築6年の中古が平米20万バーツ以下で買えるという割安感があるからだそうです。

また、昨年の中古物件市場に関しては、プロンポンとトンローが投資家に最も人気のあるロケーションであったが、その理由は生活の便利がよく日本人テナントが多い、しかも中古物件価格は新規プロジェクトのそれより4割も安いからということです。

プロンポンからトンローにかけては、トムヤムクン危機以前に着工し2002年頃までに竣工した第1次ブームの物件が現在でも平米10万バーツ前後で売り出されているので、4割ぐらい安いのは普通です。従って、イールドプレイを狙うタイ人個人投資家にとって、日本人に貸せば投資利回りも10%近く取れる最高のロケーションということになります。

ただし、タイ人が日本人駐在員への賃貸を狙って投資として買うのなら分かるのですが、日本人の一般的な投資家の場合、「出口」リスクや日本からのパッシブ投資では満足なリノベーションもできない、専業のプロパティマネジャーがいないので運用リスクも高いことを考えると、バンコクに常駐できるセミプロ以外は難しいと思います。

いずれにせよ、現在の中古コンドミニアムの人気ベスト3は、アソーク交差点からラチャヨーティンにかけての2百万から3百万バーツの物件、ナナからエカマイにかけての4百万から8百万バーツの物件、ヴィクトリーモニュメントからチャトゥチャクにかけての350万から6百万バーツの物件ということなので、今年もBTSスクムビットラインが不動産投資の主役ということになりそうです。

 

2016年1月20日 タイ自由ランド掲載

 

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新年あけましておめでとうございます。

新年早々ですが、プラスプロパティの予測によれば、今年はバンコクのコンドミニアム市場は全体的に見ると低迷し上昇しないということです。アメリカFRBの金利引き上げも始まり、タイの経済環境は相変わらず好転しないという見方が多く、力強い景気回復は期待できそうもないですね。中進国の罠に嵌って久しいタイ経済は今年も製造業を中心に景気低迷し、その影響で工場労働者の収入も伸び悩みそうです。ということは、郊外のコンドミニアム市況も低迷するということです。

一方、今年の郊外マーケットで唯一明るい話題はパープルラインの開通ですが、7万ユニットにも及ぶ大量供給の中で、この新線沿線の不動産需要がそれを飲み込めるかどうか興味深いところですが、それが分るのは、多分2016年の終わり頃まで待たなければならないと思います。

ところで、今回はちょっと趣向を変えて不動産には直接関係ないですが、不動産を買う資金を貯めるための助走期間に向いている投資方法について書きます。

本来、私は不動産業界出身なので、株式や債券等の実体のないペーパーアセットはあまり好きではありません。不動産業界にはそういう人が結構いますが、不動産のようなハードアセット(現物資産)を長い間扱ってくると、紙切れアセットへの不信感があるのかもしれません。特に、株のように毎日自分の知らないところで上がり下がりするのは落ち着かないので、私はほとんどやりません。この市場の上げ下げで儲かったり損したりするのをマーケットリスクというのですが、ハイリスクハイリターンです。

しかし、こういうリスクを取らないで、確実に資金を増やそうと思えば、日本では残念ながら大したものがありません。典型的なのが、定期預金とか外貨預金ですが、利息などはほとんどないようなものです。しかも源泉で2割も税金を持っていかれます。

ところがここ、バンコクでは有利な方法があります。実は、世界にはマーケットリスクを取らずに、もっと利回りが高く安定配当が期待できるファクタリングをやる投資信託があります。ファクタリングというと知らない人が多いかもしれませんが、分り易く言えば約束手形の割引です。これは日本でも銀行や信用金庫が日常業務として行っているビジネスであり、手形の発行企業が大手であればほとんどリスクはありません。

日本でも、取引先の企業等が振り出した90日とか120日の約束手形を受け取った中小企業は、それを銀行に持って行き、現金に換えてもらいます。これを手形を割引くというのですが、銀行はこの時に手数料として通常、1%から3%を取ります。中小企業が振り出した約束手形なら不渡りになってしまうリスクがあるのですが、大手企業であればほぼ確実に支払期限がきたら入金されます。

これを国際的にやっている投資信託があるのですが、主にアジアの企業を相手にファクタリングをしています。しかも、もしもの不渡りに対して保険を掛けているので、大きな損失を被る危険性は非常に低く、8%の確定利回りを保証しています。この投資信託のもう1つの特徴は、日本円のまま運用できるということです。
従って、為替リスクを取りたくない投資家で、しかもマーケットリスクも取りたくない人に向いています。現時点で2つのタイプがあり、投資期間5年、日本円で8%の確定利回り、また、1年だけの投資をする場合はちょっと利回りは落ちますが6%の利回り保証です。将来、不動産投資がしたいがまだ資金が十分でないという人にとって、こういう投資信託を使って頭金を積み立てながら増やしていくのに都合のよい投資信託です。
 

また、もうちょっとリスクを取っても構わないのであれば、もっと高利回りが期待できる投資信託もあります。ただし、これは日本円での投資はできないので、米ドル、ユーロ、UKポンドの3つの通貨の中から選択しなければならないのですが、資産防衛の意味で外貨資産を増やすことを考えている人には問題ないと思います。

この投資信託は利回り保証もないし、受け取った約束手形が不渡りを起こした際に損失補てんする保険にも入っていないので、前述の8%保証型のものに比べるとやや危険度が増します。その代わり、余計なコストがかからない分、今までの実績利回りはIRRで12%以上、ほぼ毎年10%以上の利回りを出してきています。

そもそも銀行等がやる手堅いファクタリングのビジネスなので、株式投資のように将来値上りしてキャピタルゲインを得られることはないのですが、その分、一度投資したら5年間、毎月送られてくるレポートを見ているだけでよく、ハラハラドキドキしなくていいのがいいところです。

尚、前回の8%保証型とこの保証なしの投資信託の両方とも5年満期ですが、急に資金が必要になった場合でも、初年度内の解約で5%、以後1年経過ごとに4、3、2、1%と減っていく解約ペナルティがかかりますが、引き出せないわけではありません。例えば、1年後に解約したとすると、4%のペナルティがかかりますが、既に10%の利回りを取っているので、その場合でも、6%で運用できたことになります。

私のようなマーケットリスクが嫌いな人には向いていると思いますが、8%保証の方は最低投資額が1万ドル又は125万円です。そして、もう1つの保証なしの方は、5万ドル(約600万円)ですが、バンコクで不動産を買うとか、日本に帰ったときにマイホームを買うための資金作りをするのにいいと思います。


ReDev ベルモントタウンセンターを売却

 ReDev ベルモントタウンセンターを売却

10年ぶりのカナダドル安により、海外からカナダの不動産に資金が流れ込んできている中、ReDevは今年3つ目のショッピングセンターを最近売却しました。
 

今回の事例はエドモントン市にあるベルモントタウンセンターです。ReDevの個人投資家達は2006年に1675万カナダドル(約15億円)でこのSCに投資し、2015年の11月、2340万カナダドル(約21億円)で売却しました。このショッピングセンターの投資家達は、これまで約9年間の投資期間中ずっと賃料収入を受け取ってきたわけですが、最後に今回のキャピタルゲインの実現に成功したので、まあ悪くない投資ができたのだろうと思います。

ところで、15億円で買って9年後に21億円ということは、表向き4割のキャピタルゲインですが、ReDevのプロジェクトには機関投資家がやるように4割強のノンリコースローン(非遡及型ローン)でレバレッジがかけられているので、実質はもっと利益率は高くなります。つまり、少ない資金で大きな物件を買っているということであり、当初の投資家の投資元本は15億円ではなく10億円以下です。従って、今回の売却では当初の10億円弱のエクイティに対して6億円、つまり6割以上のキャピタルゲインが出ていることになります。

 

2016年1月5日 タイ自由ランド掲載

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タイ中国事業協会などによると、中国で富を得た事業家が外国に投資する機会が増えており、タイでも続々と進出しているという。

特にパタヤでは不動産開発に興味を持つ中国人事業家が多く、今後はパタヤで別荘などを持つ中国人が増える見込みだ。

ある中国人事業家5人が同協会のあっせんなどでタイ人パートナーを探し、中国人向けのコンドミニアムの開発を計画している。パタヤで事業をする中国人や、パタヤに第2の家を持つ中国人向けに開発するもの。

パタヤでは昨年12月から続くルーブル安でロシア人の投資熱は落ち、次々に計画されていたコンドミニアムはストップがかかり、今では供給過剰気味の状態だ。ロシア人向けの不動産仲介も100人ほどいたのが、20人にまで減っている。

そんななか、中国人の投資がとって代わるなら、再び活気が出てくるだろう。

 

2015年8月20日 タイ自由ランド掲載