Tag Archives: コンドミニアム売買

バンコク都内の新規のコンドミニアム販売については、「販売開始の時期として似つかわしくない」として時期をずらしているデベロッパーも多く、昨年の新規販売数より下回っている。

開発大手のLPNデベロップメント研究所によると、今年1年では全体で55000~6万ユニットの提供にとどまる見込みで、目標の6万~65000を下回るとしている。また、1~9月まででは今年は80物件で42464ユニット販売されたが、昨年より5%減っているという。

コンドミニアムが最も多く供給された価格帯は、200~300万バーツで25%、同じく100~150万バーツで25%、続いて100万バーツ以下が18%で、それらのうち売れたのは平均46%にとどまっている。

地域で見ると、最も供給されたのは、BTSのオンヌット~ベーリングで11計画、6082ユニットで、全体の14%。しかし、実際に販売できたのは37%にとどまっており、これは、スクムビット通りから小路に入っていくものが多いため、購入者が敬遠したと見られる。

また、高架が開通したバンスー~サパンプラナンクラオも4790ユニットの供給で全体の11%。販売は48%にとどまっている。

販売が好調な場所は、ピンクラオ~チャランサニットウォンが2074ユニット供給され、70%が売れている。またBTSのアソーク~プラカノンで3400ユニット供給され、62%が売れている。

2016年11月20日 タイ自由ランド掲載

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工業団地へ入居する日系の工場が多数あるチョンブリー、ラヨーン地区。その住まいとして日本人が集中しているのがシラチャー。一時期は住まいも限られたが、コンドミニアムなどが次々に建設され、住まいの選択が広がっている。

新築のコンドミニアムについては、タイ人が購入して、工場で働く日本人などに貸すケースが多く、そういった物件は1㎡当たり10~12万バーツで1000ユニット近くあり、ほぼ販売済み。また、1㎡当たり12万バーツ以上の物件も1000ユニット近くあり、こちらもほぼ販売済みだ。

一方、工場で働くタイ人マネジャーなどが購入する物件は、1㎡当たり4~6万バーツほどで、1ユニット200万バーツ以下の物件で、このクラスの物件の販売が一番多く、5506ユニットにのぼっており、4000ユニット以上は販売済みだ。この手のクラスの物件はすでに飽和状態といわれており、今後は日本人向け賃貸などのシービューの高級物件が、数は少ないが出回るものと見られる。

2016年10月5日 タイ自由ランド掲載

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4ユニット投げ売り価格で販売中サンシリ社開発のThe Base Central Pattaya

パタヤど真ん中のベストロケーションに完成した、あのサンシリ社開発のThe Base Central Pattaya、既に入居が開始となっております。

眺望があまり良くない低層階の投げ売りユニットが最後の4邸となりました。中心価格帯が平米10万バーツとなっている中、7万バーツ台でのバーゲン価格となっています。眺望は今ひとつですが、圧巻の豪華ファシリティと至便のスーパーロケーションは勿論同じ。

価格には、キッチン、バスルーム設備、ビルトインワードローブ、エアコン、ソファー、ダイニングセット、ベッド(マットレス付き)が含まれます。

毎日売れています! 早い者勝ちのスペシャルオファーです。素晴らしいシービューのお部屋も9万バーツ~からご用意できます。

さらに、8月中に予約、予約後15日以内の全額支払い、を条件に登記料(物件価格の1%)、修繕積立金(平米当たり500バーツ)、17年3月までの管理費(1ヵ月平米当たり40バーツ)が無料になる特典付き!

 

2016年820日 タイ自由ランド掲載

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ここ2~3年間はパタヤの新規コンドミニアム市場は冷え切っていたが、徐々に活気を取り戻しつつあるという。

タイの不動産コンサルティング会社によると、これまで顧客だったロシア人の購入激減などに代わって、パタヤに訪れる中国人が急増しているという。それに伴い、コンドミニアムを購入する中国人も増えている。

実際に中国人のエージェントが会社をつくり、中国人を視察ツアーなどで連れて来ており、主に500万バーツ以下の物件で、場所はジョムティエンが人気だという。

ジョムティエンで新規プロジェクトを販売するディベロッパーによると、購入ではタイ人が70~80%で残りの20~30%が中国人、香港人、シンガポール人、台湾人などだという。

一方、外国人がコンドミニアムを賃貸で借りるケースでは、海が見えるジョムティエンなどの物件が人気で、1ヵ月2万バーツ以下の物件などを選ぶことが多いという。

2016年85日 タイ自由ランド掲載

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BTSアソーク駅を下りスクムビット・ソイ19を500メートルほど入った好立地に大手デベロッパーのノーブルディベロップメント社が開発する大型プロジェクトが始動しました。

48階、27階の高層ツインタワーから成る「ノーブル ビー19」です。同社はバンコクの中心部にノーブルリミックス、ノーブルプルンチット等の大型プロジェクトの成功実績をもっており、今回アソーク駅徒歩圏の大型プロジェクトということで期待されています。

全ユニットは3メートルの天井高。エアコンは天井裏に設置するビルトインタイプ、床は厚さ8ミリの高品質エンジニアリングウッドを使用する等の豪華設定。

吹き抜けのロビー、27メートル長の大型スイミングプール、44階にはスカイフィットネス、45階にはジャグジー、スカイラウンジ等のラグジュアリー施設を完備。

また物件へはソイ19とソイ15の両方からアクセスできることも特徴としてあげられます。

アソーク商業地区に徒歩圏と抜群の利便性を誇り、周辺は閑静な住環境をもつ、「ノーブル ビー19」、早くも注目が集まっています。完成は2020年の予定。

問い合わせは「ヨシダ不動産」まで日本語でどうぞ。

 

2016年85日 タイ自由ランド掲載

 

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ラマ9世で新規コンドミニアム「ザ・ライン・アソーク‐ラチャダー」を建設

大手開発デベロッパーの「サンシリィ」が今年初めての新規コンドミニアム「ザ・ライン・アソーク‐ラチャダー」をBTSグループと組んで建設する。事業費は28億バーツ。

新都心の中心として注目を集める地下鉄ラマ9世駅から300mの位置で、38階建て1棟と9階の駐車場棟で、27・5㎡~50・25㎡のコンパクトな部屋が中心。価格も399万バーツからで、1㎡当たり145000バーツ~となっている。

タイ人の中間層がローンを組みやすいよう、コンパクトな部屋が中心だが、それでも1ヵ月のローンは2万バーツ以上で、一般のタイ人OLやビジネスマンが1人でローンを組むのは難しい価格だ。

将来的には交通の拠点ともなる場所で、同社では香港、シンガポール、台湾、中国などでも宣伝し、すでに中華系で10億バーツほどの購入を獲得しているという。

 

2016年7月5日 タイ自由ランド掲載

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タイのバンコクでは、BTSや地下鉄などの路線網が充実してきており、都心で働くOLやビジネスマンは渋滞を避け、職住近接で、路線駅近くのコンドミニアムなどを購入するケースが増えている。

ひところ、雨後の竹の子のように新規物件が出てきたがここ1~2年は、タイの景気低迷の影響もあり、新規プロジェクトは控えめな状況。どちらかといえば購入需要が上向わっている。

そんななか、大手開発プラス・プロパティー社によると、建設されて数年たったコンドミニアムのリセール物件については、都心に近い、アーリー~サパンクワイ、ラプラオ~ラチャヨーティン、ペッブリー~ラマ9世などで、売り出された当初よりも価格は10~20%上昇しているという。平均では1㎡当たり12万バーツほどだという。

また、この地域でのコンドミニアムの賃貸は、1ベッド35~40㎡で15000~23000バーツ、2ベッド60~70㎡で28000~38000バーツほどとなっている。

2016年6月20日 タイ自由ランド掲載

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タイ バンコク コンドミニアム物語 29

日本では、マイナス金利に突入したことや、株式市場も先行きが不透明になってきたことから、比較的利回りの高い投資用不動産に人気が出ているが、最近の円高傾向も手伝って、海外不動産にも投資家の目が向くようになってきている。

筆者も、このままなだらかな円高傾向が続くとすれば、いよいよバンコクのコンドミニアム市場にもジャパンマネーが流れ込んでくるかも、という気がしている。

2014年5月、クーデターをきっかけに堰を切ったように始まった香港、シンガポール、台湾等からの海外マネーの流入。タイバーツ安で割安感の出た資産、特にバンコクのコンドミニアム市場に大量の外国人投資マネーが流れ込んできたわけだ。しかし、最近はその流れもやや一巡した感があり、まだ続いてはいるものの、以前ほどの勢いはもうない。

そんな中、売上高で業界2位の大手デベロッパー、サンシリがいよいよ日本でもバンコクのコンドミニアム販売に注力すると発表した。つまり、日本はタイのデベロッパーにとってまだまだ未開拓の市場であり、さらに最近のマイナス金利と円高傾向で、高利回りの外貨資産に貪欲になっている日本人投資家のマーケットはおいしそうだ、ということなのだろう。

サンシリは、タイのデベロッパーの中では海外でのマーケティングがうまい企業なので、いち早くこの日本人投資家マーケットに目をつけたのだろうと思うが、ブルームバーグのインタビュー記事によると、「バンコクのコンドミニアムの投資利回りは5%から8%ある、ゼロ金利下の日本で現金を持っていても仕方がないのだから、日本人は高利回りのバンコクの不動産に投資する」というのが彼らの予測である。

基本は正しいと思うものの、しかしこれにはちょっと注意が必要でもある。ここで彼らが言っているのは、新築なら5%、中古なら8%ぐらいの投資利回りも期待できる、という意味だろうと筆者は勝手に解釈しているのだが、このグラフを見ても分かるように、 実際問題として、今、ダウンタウンの新規プロジェクトに投資して8%もの投資利回りはまず取れない。特に、ロケーションがよく、グレードも高いダウンタウンのプロジェクトとなると、5%のグロス利回りでもなかなか難しい。尚、このグラフでは都心部は中古が多いので利回りが5%台と高くなっているが、郊外の物件ほど新築比率が高いので、利回りが下がっているものと思われる。
 

次に、バンコクのコンドミニアムは、投資対象としてアジアの中でそれほど魅力があるのか、ということを考えなければならない。

アセアン10ヵ国で見た場合、現在、中進国の罠にはまったタイのGDP成長率は、域内最低の状況が続いている。一方、独歩高のシンガポールのコンドミニアム価格を別にすると、バンコクのそれは既に域内でトップクラスの高価格に達している。もっとも、これに関してはインフラ整備などの都市としての発展度という観点から見ると、バンコクの不動産価格は、域内のほかの大都市に比べてもそれほどの割高感はないと筆者は考えているが…。

このグラフは、最近タイ中央銀行が公表したバンコクのコンドミニアム価格推移だが、この7年間で60%の価格上昇だ。
 

年率10%弱ということになるが、不動産バブルが心配されるほどの無茶苦茶な値上りでもない。むしろ、特筆すべきは、景気の低迷やクーデター、大洪水といった波乱要因があっても、結局ロングタームで見たら、いつも右肩上がりしてきたことが分かる。

当り前のことだが、需要が減少または供給が過剰になれば、デベロッパーは販売在庫を抱えてしまい、新規供給を減らす方向に動く。その結果、値上りも止まるというのが市場の原理だ。実際、供給過剰が懸念されている郊外市場では、今、それが起こりつつあるが、バンコク全体としては、アジア通貨危機以降、深刻なコンドミニアム市場の低迷は起こっていない。

つまり、バンコクでは毎年供給される新規物件を需要が吸収し続けただけでなく、さらに値上りしてきたということである。特にバンコク都内中心部の場合、実需と投資需要が常に入り混じっているので、実質賃金上昇率がアジアでも有数のアッパーミドルクラスの実需がラーマ9やパホンヨーティンといったダウンタウンのマーケットを牽引する時期があれば、現在のように富裕層や外国人の投資需要がCBD市場を牽引するという時期もある。しかし、少なくともダウンタウン全体として見れば、需要増がこれまで続いてきたということだ。

そういう意味では、バンコクのコンドミニアム市場は、東京などよりよほど需給が引き締まっていて、家賃収入による投資利回りだけでなく、今後家賃水準の上昇とキャップコンプレッション(投資利回りの低下)の相乗効果による物件価値の上昇も期待できるということでもある。

従って、同じ投資利回り5%で不動産投資をするのであれば、キャピタルゲインが大して期待できない東京の不動産投資より、リスクは高いもののレントインカムとキャピタルゲインの両方が期待できる海外不動産投資の方が面白そうだと考える日本人投資家がいて当然だと思う。

そして、欧米よりも発展著しい東南アジアで不動産投資をしてみたいと考えた場合、既に天井圏にある香港やシンガポールの不動産市場を除外する人はいても、今の時点でバンコクを最初から投資対象から除外してしまう日本人投資家はあまりいないはずである。

従って、今回の日本での販売をきっかけに他の大手デベロッパーも後に続くことになれば、徐々にジャパンマネーがバンコク不動産市場にも流れてくるようになるかもしれない。

 

2016年5月20日 タイ自由ランド掲載

 

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大手開発デベロッパー「スパライ社」によると、この4~6月にはチョンブリー県内で2つのプロジェクトを開発するとしている。

1つ目はコンドミニアム「スパライ・シティー・リゾート・チョンブリー」で、25階建てで1ユニット当たり119万バーツ~になる見込み。この5月なかばより販売開始、

2つ目は、タウンホーム「スパライ・ベラ・パタヤ」で、パタヤのモーターウェイ近くで開発。2階建てのタウンホームとなり、こちらは200万バーツからの販売となる。5月末より販売開始。

1つ目のコンドミニアムは、チョンブリーにある工業団地などに通うタイ人らもターゲットとしている。一方、タウンホームは、リゾート地、パタヤに近く、パタヤで事業をする人向けなどが狙いとなる見込み。

2016年5月20日 タイ自由ランド掲載

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タイ バンコク コンドミニアム物語 28

警告! 旅行者、観光客、バックパッカー等の日割/週割宿泊滞在者へ

このコンドミニアムは住人だけが住むものであり、『ホテルではありません』

タイの法律では日割/週割でのコンドミニアムの短期貸し出しは禁止されており、これは違法行為です。もし、あなたがタイの法律を知らずに短期滞在してしまった場合、直ちに当管理事務所に連絡して下さい。 旅行客でありながら管理事務所に届け出ず、当管理事務所の知るところとなった場合、当管理事務所は不法侵入者として警察に通報し、刑事罰を負うことになります。

お願い:当コンドミニアムの住人の方で、日割週割の短期宿泊客と思われる滞在者を見つけた場合、当管理事務所にご一報下さい。

これは、最近、某コンドミニアムがロビーやエレベーターの中に貼り始めた注意書きです。バンコクではこのように観光客の不法滞在を取り締まるコンドミニアムが増えてきています。

既にバンコク都は、Airbnbなどによる旅行者のコンドミニアム短期滞在は違法であると公表しており、私も自著の本の中で、公然とコンドミニアムをホテル代わりに使うことは違法行為だと断定した上で、中長期の入居者がつかなくなり資産価値も落ちるので、「こんな物件は買ってはいけない」、とも書いていますが、バンコクのようにリゾート地でもない大都会でコンドミニアムをホテルとして使うことに対して、私は非常に批判的です。

「民泊」はそもそもバケーションレンタルといって、ハワイやフロリダでオーナーが居ない間だけ、旅行客に部屋を貸すということで始まったので、リゾート地では古い歴史があります。しかし、一般の人々が日常生活をする都会においては、旅行者がその生活空間に土足で入り込んできて好き勝手をしたのでは、住民生活のプライバシーを損ねてしまうため、本来、そぐわないシステムです。

最近になって、こういう警告文が貼られ始めるということは、「民泊」問題に対し、いよいよコンドミニアム側でも、他人の迷惑を考えない一部の自分勝手なオーナーに対して、強硬手段を取るようになってきたということだと思います。逆に言えば、こういう断固とした態度を表明する管理会社がいる物件は、安心できるということでもあるのですが。

実際、タイの新聞、プラチャーチャートによると、旅行者への違法貸しをしているのはタイ人オーナーではなく、白人を中心とする外国人オーナーである場合が多く、儲かればそれでいいということで、管理規約など無視して観光客に短期貸ししているというのが実情のようです。日本でも『民泊で儲けよう』みたいな不動産投資の本が売れているようですが、その内、きっと大きな社会問題になると、私は思います。
実際、既にこのように、日本でも「民泊」によるトラブルが出て対策に苦慮しているようですが、やはりマンションの管理組合や警察が強権を発動しないとどうにもならないとも思います。

観光立国のタイは一足先にこの問題に直面し、バンコク都は都内50区全域でいち早く調査に乗り出した結果、ホテル業法違反、ホテル事業税の脱税、建物の違法使用という3つの観点から、コンドミニアムの国内外からの旅行者への短期貸しは違法である、との見解を出すに至ったわけです。

更に、タイは現在、軍事政権です。「民泊」は外国人旅行者にとって、当局に滞在届けを出さない入国管理法上の不法滞在になり、警察に通報されると厳しい罰が課されることになります。特に、昨年のエラワンでのテロで死傷者が出てからは、取締りが厳しくなっています。

この点、東京都などはまだ全然後手に回っているようですが、低迷する自国の株式相場に愛想を尽かした中国人投資家が、今、続々と東京都内のマンションに投資しているようです。

それ自体は別に構わないのですが、このタイの新聞記事にも書いてあったように、中国人旅行者は中国人が貸し主の物件に好んで宿泊するという実例データがあり、東京都も早いうちに何らかの規制をしないと、もたもたしている内に、中国人オーナーが自分のマンションを中国人観光客に貸して何が悪い、という身勝手な理屈がまかり通るようになって手遅れになるかもしれません。

以上、バンコクでは今、こんな状況ですが、私は以前、ブログの中で「外国人オーナーとタイ人オーナーの対立」と題してこう書いています。

「こんなことをやられては、そのコンドミニアムの資産価値も落ちるし、自分が住むマイホームとして買ったタイ人オーナーにしてみれば、住宅としてのプライバシーがなくなり、冗談じゃないというのは当然のことであり、今後も身勝手な外国人オーナーとの対立は続くだろうと思います。そして、その結果、どんなことがこれから起こるかと言えば、旅行者に短期貸ししている部屋(主に外国人オーナー)について、タイ人オーナー(住人)は当局に通報するようになるのではないかと思います」

今、まさに、住人からの通報があれば、管理会社が調査した上で不法滞在者として警察に通報するという、予想通りの流れになってきているわけですが、少なくとも我々日本人投資家は、今後タイ人と敵対関係にならないためにも、自分勝手なことをするのは慎むべきだろうと思います。

2016年4月20日 タイ自由ランド掲載

 

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タイの不動産物件を取り扱う大手DDプロパティー社によると、シンガポールや香港、台湾などの中国系がタイの不動産を購入するケースが急増しているという。

理由は、すでに高騰している自国の物件に比べ、タイはまだ手頃な価格でコンドミニアムなどが購入できるため。

さらに外国人の購入意欲を高めるため、同社では、英語での告知などが必要としており、土地局などの告知も英語などを盛り込むべき、としている。また売買契約書も英語などでできるようになれば、さらに購入に興味を持つ外国人が増えるとしている。

今年は外国人がタイの不動産を購入する金額は全体で100億バーツ以上になる見込み。

2016年4月20日 タイ自由ランド掲載

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バンチャック駅前が大きく変貌へ 日本人の住居地域がプラカノン、オンヌットへと広がっている中、その次の駅、BTSバンチャック駅はあまり知られていない。駅を降りると、ゴチャゴチャした出店が並んでおり、そこに突然、広~い一画が取り壊され、そこにはコンドミニアムなどが建てられるという。この駅のイメージを大きく変えるほど大きなスペースで、徐々に駅前の下町の風情はなくなってしまうのかも知れない。

 

2016年4月20日 タイ自由ランド掲載

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★★ 関連リンク ★★

BTSバンチャック~ウドムスック~バンナー駅周辺の賃貸物件


 

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バンコク中心部に、ランスアン通りというのがあります。タイ語の読める人ならすぐ分るのですが、 名称未設定-1  

と書き、「公園の裏の通り」という意味です。

タノン・ラング・スアンと一旦落ちた音がまた這い上がってくるライジングトーンが3回連続するので、トーンがなくフラットな発音の日本語を喋る我々にとっては、なかなか早口では言えない難解な発音になりますが、意味だけでなく発音においても、いかにもタイ語らしい響きの通りです。

東京には「渋谷公園通り」というパルコのビルがランドマークになっているファッショナブルな通りがありますが、さしずめこのランスアン通りは、その意味からいえば「公園裏通り」ということになります。

文字の意味だけで判断すると、人も歩いてない寂しい裏道みたいで、何となくパッとしないものの、実はこちらでは人気のある通りで、緑も多く東京の広尾とか代官山を更に格上げしたみたいな最高級住宅街です。だから、その人気度においても、渋谷公園通りに決して引けをとりません。

「君、どこに住んでるの?」
「うん、公園裏通りだよ」
「w(゜o゜)w オオー!」
という感じですかね。

しかし、不動産投資という観点から見ると、残念ながらこの周辺ではほとんどの建物がリースホールド(借地権)です。従って、フリーホールド(土地所有権)のコンドミニアムというのは、もうそれだけでプレミアムが付くし、出たら瞬く間に完売状態になります。

著書の「バンコク不動産投資」、第2章5項で、「バンコクが誇る最高峰のコンドミニアム」と題して私が真っ先に挙げたのが、この写真にあるレイモンランドの185ラーチャダムリです。このエリアの数少ないフリーホールド物件であり、こういう物件は将来的にも値上りが確実だと思いますし、築20年経っても日本でいうヴィンテージマンションとして、文字通り、バンコク最高峰、トップクラスのステイタスを維持しているだろうと思うからです。

ところで、私は、BTSのチットロム、ラーチャダムリ、プルンチットの3つの駅周辺を、ゴールデン・トライアングルと勝手に呼んでいるのですが、仕事柄、今まで世界各国での不動産投資をやってきた経験から、ここのフリーホールド物件は、その希少価値、資産価値という意味で、現在も将来も、トンローやプロンポンのそれをはるかに凌駕するだろうと思っています。

かつて私は、8年間、ロンドンに駐在してオフィスビルや店舗ビルへの投資をしていたのですが、例えばオードリー・ヘップバーンの名画「マイフェアレディ」の舞台にもなった最高級住宅地、メイフェアも、実はエリザベス女王や貴族が大地主であってフリーホールドなどほとんどありません。

ロンドンっ子憧れの住居表示であるW1(ウエスト・ワン)が与えられているそのメイフェアの一角、超高級ショッピングストリートのボンドストリートなどは、ほとんど100%がリースホールドビルなのですが、ごくまれにフリーホールドのビルが売りに出ると、それはもうとんでもないプレミアム価格が付いたものです。

従って、バンコクの街が更に成熟するに従って、それと同じことがこのエリアでは起こると思っているし、だから私は、カリフォルニアの不動産ゴールデン・トライアングル地帯をもじって、バンコク不動産にとっての黄金の三角地帯、ゴールデン・トライアングルと呼んでいるわけです。

さて、その「公園裏通り」、ランスアンのベストピッチに、3月5日、フリーホールドの新規プロジェクトが発売されます。販売価格は平米30万バーツを軽く超えてくると思うので、一番小さい2ベッドルームでも日本円で1億円近くすると思いますが、予算が合うのなら買っておいて損はないでしょうね。

そのプロジェクト名は、ナ・ヴァラ・レジデンス。この原稿を書いているのが2月29日なのですが、多分、短期間で完売になるのだろうと思います。1億円以上の予算がある日本のプチ金持ち投資家で、将来のヴィンテージ物件が欲しい人は急いで下さい。


嵐の中の安全な島

嵐の中の安全な島

今の原油価格下落によるカナダ経済の低迷にも関わらず、アルバータ州のエドモントン市だけは、エコノミストから『嵐の中にあっても安全な島』と呼ばれているが、それは、今の経済状況下にも関わらず、失業率が6・1%とカナダ国内だけでなく、アルバータ州の中でも特に低い水準を維持しているからである。

また、アルバータ州全体の人口増加率は国内の他州より高く、2014年10月1日から2015年10月1日までの1年で1・7%増加し、422人となった。つまり、原油価格下落が続いた昨年1年間でも、69835人の人口増となったのであるが、この内の半分は国内各地からと海外からの人口流入であり、後りの半分は出生による自然増であった。

更に、この表にあるように、エドモントン市の人口については、1990年頃の60万人から現在での約90万人と、25年間で5割増にもなっているのである。
こういった人口増加は、出店規制の厳しいカナダの商業店舗施設にとって、将来にわたる売上増と高稼働率の維持を約束するものとも言える。

実際、現在のエドモントン市全体の商業店舗の空室率はわずか1%しかなく、小売業者や銀行などのサービス業にとっては、どこに行っても新規開店するための空き店舗がないという状況であり、空室が目立つ日本の地方都市のショッピングセンターのそれとは全く違うのである。

従って、ReDevが現在保有する20件を越えるショッピングセンターの中でも、エドモントン市内にあるパリセードSCなどは、将来の更なる賃料上昇が見込めることから、投資家にとっての投資利回りも今後の手堅い上昇が見込めるのである。

 

2016年3月20日 タイ自由ランド掲載

 

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タイでは景気が低迷しているなか、都心部での新規コンドミニアム計画で、高級物件についてはなお需要があり、今年も新規で9つほどの計画がある。

一番多い地域はチャオプラヤー川沿いの高層物件で1㎡当たり30万バーツ以上。続いてスクムビット界隈の物件でこちらも1㎡当たり30万バーツ以上。

このような高級物件がなお堅調な需要が続いている理由については、タイ人の投資家で景気低迷の影響を受けていない人も多い。また、世界的に見るとまだまだタイの物件はリーズナブルで、それを意識して購入する外国人も多い、などがその理由。

 

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新規コンドミニアムは価格上昇

バンコクの不動産コンサルティング会社などによると、今年5月から試運転し、8月からオープンするバンスー~バンヤイの高架鉄道について、駅周辺に建てられるコンドミニアムは、この不況の中でも徐々に上がっており、バンスー駅やタオプーン駅周辺では、10878ユニットが売り出され8768ユニットが売れ、80%の売れ行きで、現在は1㎡当たり88000バーツまで上がっており、5年前の1㎡当たり66360バーツから30%以上の上昇だ。

すでに1㎡当たり10万バーツを超えている物件もあり、土地代が1タランワー当たり35万バーツ以上となり、さらに上がる気配のため、今後売り出されるコンドミニアムも1㎡当たり12万バーツもまもなく出てくる見通しで、近い将来には1㎡当たり15万バーツへと上昇すると予想されている。

2016年3月20日 タイ自由ランド掲載

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タイ バンコク コンドミニアム物語 26

2月5日、「バンコク不動産投資」と題した自著の本が日本で出版されましたので、私事で恐縮ではありますが、今回はその本の紹介をさせて頂きたいと思います。

私は、勤めていた投資銀行をアーリーリタイアして、バンコクに移り住んでから5年近くになります。その間、バンコク不動産マーケットの動向を見ながら、自分でもコンドミニアム投資を続けてきましたが、そこで得た知識や経験をもとに、「タイ バンコク コンドミニアム物語」という題で、ブログやこのタイ自由ランド等で記事を書き綴ってきたわけですが、今回、友人の紹介を通して、東京のセルバ出版さんから本を出させて頂くことになりました。

最初は、半分趣味のつもりで始めた不動産ブログではありますが、やがてそれが仕事になり、今回、商業出版の本が出せるようになるとは、望外の幸運だったと思っています。

さて、この本では、私がこれまで見てきた東京とはかなり勝手が違うバンコクの不動産市場で、日本人が投資、またはセカンドライフやロングステイ用にコンドミニアムを購入する際に、少なくともこれだけは知っておいた方がいいと思う必須基礎知識について書いたつもりです。

今、バンコクで将来有望な不動産を買いたければ、中古の安いものでも1千万円以上するというのが実情です。従って、もしこれからバンコクでそれだけ大きな買い物をするつもりであれば、バンコクの不動産購入について手っ取り早く基礎知識が得られるという点で、この本は無駄にはならないだろうと思っています。

ところで、バンコクのコンドミニアム投資などというのは、タイ、バンコクが心底好きな人しか興味を持たないニッチマーケットであり、この本も、多分、日本の大きな書店にしか置いてないのだろうと思います。 ただ、当書籍の出版社であるセルバ出版は、ビジネス書籍を中心に扱う三省堂系の出版社なので、全国の三省堂書店の本屋さんには置いてあるそうです。

しかしながら、バンコクに三省堂書店はないので、弊社でも数に限りはありますが、原価でお分けすることができます。

本の内容については、もくじを添付しておきましたので、もしご興味がありましたら、アソークのインターチェンジ21まで来て頂ければお分けしますので、よろしくお願いします。
―・―・―・―・
第一章 バンコクで不動産投資を始めるための事前知識
1.投資する不動産が海外にあることが最大のリスク
2.タイ語の壁は厚く、英語もほとんど通じない
3.超円高時代の終焉、日本人にとって海外不動産はもう安くない
4.それでもあるバンコク・コンドミニアム投資の魅力って何?
第二章 バンコクのコンドミニアム市場特性についての基礎知識
1.タイ人の強力な持ち家志向
2.なぜ、夜になっても電気の灯らない部屋が多いのか
3.タイ人の新築偏重
4.タイではどんなタイプのコンドミニアムに人気があるのか
5.バンコクが誇る最高峰のコンドミニアム
第三章 バンコクのコンドミニアム価格についての基礎知識
1.CBDやダウンタウンは中古になっても価値が上がる
2.コンドミニアムとマストランジット・システム
3.値上りと供給過剰が同時進行するマーケットの二極化
4.ターニングポイントに来たダウンタウン
5.バンコクはもう不動産バブルなのか
第四章 今、バンコクの不動産市場で何が起こっているのか
1.トリプル・アゲインスト (中進国の罠、厳しい与信基準、供給過剰)
2.トリプル・フォロー (ミドルクラスの実需買い、海外投資資金の流入、富裕層の不動産シフト)
3.需要と供給のミスマッチ
4.パープルライン沿線は買ってはいけない
5.グリーンライン延伸線は今後のマーケット動向を注視
第五章 投資の「入口」理論
1.はじめに投資クライテリアありき
2.機関投資家は「入口」、「運用」、「出口」戦略を立てて投資する
3.デベロップメント・パイプラインを読め
4.トムヤムクン危機が分岐点
第六章 投資の「入口」リスク認識
1.プレビルドとは「デベロッパーの開発リスクを引き受けた完成物件の先物買い」
2.パンフレットと出来上がった物件のグレードが違う!
3.ゲンガムライ(竣工前転売)のリスク
4.日本のマンションとタイのコンドミニアムのクオリティの違い
第七章 投資の「入口」有望物件発掘とスクリーニング
1.タイ人が注目する駅
2.主な有望投資エリア
3.マーケット情報の入手方法
4.有望物件発掘とスクリーニング方法
第八章 投資の「入口」5つの実践方法
1.リファビッシュメント
2.築浅リセール物件投資
3.プレビルド投資(購入予約権のリセールを含む)
4.プレビルド投資(プリセール)
5.竣工直前直後の在庫処分と投げ売り
コラム 「タイ語って簡単?」


生活密着型商業店舗は不景気に強い

生活密着型商業店舗は不景気に強い

原油価格が1バーレル100ドルから30ドルまで下落し、最近、元気のないカナダのアルバータ州ではあるが、ここまで価格が落ちたことで、JPモルガンやゴールドマン・サックスのトップアナリストたちは原油価格の底打ちと急回復を予想し、強気のスタンスに変わり始めている。

ゴールドマン・サックスによれば、今後は原油生産が減り始め、世界的な供給過剰は沈静化していき、そして、年内に原油市場はブルマーケット(強気相場)に変わると予想している。

一方、アルバータ州の失業率は今でも国内平均以下に留まっていて、特にエドモントン市の商業店舗は今も99%の稼働率を維持していることから、ReDevのようなショッピングセンターのオーナーは、この時期でも契約賃料の値上げに成功している。つまり、逆境の中でも家賃が値上げできるこういう生活密着型の商業店舗不動産は、不景気に対する抵抗力が強いことが実証されつつある。

更に、現在、12年ぶりの安値まで売られているカナダドルも絶好の買いのタイミングであり、今後原油価格が上昇を始めると同時にカナダドル相場も方向転換することになる。

 

2016年3月5日 タイ自由ランド掲載

 

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バンコクで最も高級なコンドミニアムが立ち並ぶ地域がスクムビット。特にアソークからトンローにかけてが最も値段が高い。現在、この区間で8つのコンドミニアムが計画、建設されており、例えば、フラグラント・プロパティー社による2つのコンドミニアムが、ソイ36の入り口に7ライで計画されており、その1棟は30階建てで1㎡当たり30~50万バーツになる見込み。50㎡の部屋では1500万バーツ以上という価格になる。

他にも大手デベロッパーのランド&ハウス社やサンシリ社、アナンダー社によるコンドミニアムが同地域に計画、建設中だがどれも1㎡当たり25万バーツ以上という価格で、日本人が多く住む地区でもあり、購入後は日本人に貸し出すタイ人なども多く、賃貸では家賃5万~8万バーツ以上へと跳ね上がっている。

今年は、タイの景気も低迷しており、このような高級コンドミニアムの購入ではタイ人よりも、外国人の購入者がより多くなっているという。

2016年3月5日 タイ自由ランド掲載

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日本ウェルスマネジメント・タイランドのタイ・バンコクのコンドミニアム物語 25

今回は、人気のトンローエリアにおいて、「スクムビット・ソイ38が次のコンドミニアム開発の中心になるのか?」という題で、ザ・ネイションに載った記事について書きます。

ソイ38のことは昨年後半からいわれてきたことでもありますが、トンロー通り(ソイ55)の開発用地不足から、2016年はBTSトンロー駅の反対側であるソイ36や38に開発が広がっていくというものです。

デベロッパーのL&H(ランドアンドハウス)によれば、今年、ソイ38で最低価格が平米30万バーツ以上の新規プロジェクトを売出すとのことです。また、サンシリもフランスの建築家を起用した平米35万バーツ以上の新規プロジェクトを発表するそうです。

これまで、ソイ38はトンロー通りの反対側にあり、大して人気がなかったのですが、実際のところは、開発用地がなくなってきた現在、今後の新たな開発は偶数側に移行するしかないというのがデベロッパーの実情のようです。

この記事によれば、トンロー通り沿いには既に多くのプロジェクトが建てられているので混み合っているし、ソイ38の方がスクムビット通りやラーマ4へのアクセスがよい、BTSの駅に近い、EMディストリクトにも近い等の理由をあれこれ挙げて、ソイ38を持ち上げています。しかし、私にはどうもデベロッパーのポジトークにしか思えません。

何故なら、ソイ38にはトンロー通りの持つ表参道や南青山のような華やかさがないからです。それに、歴史的にタイ人が憧れてきたトンローはソイ38ではなくトンロー通り側であり、投資として考えた場合、ソイ38の将来性はまだまだ不透明だと思います。

トンロー通りに比べてソイ38の方が価格がずっと安いというのならまだしも、平米30万バーツもする物件の場合、家賃がまだ上がってきてないのでかなり先の将来価値を買うことになり、投資利回りが低くて採算が合わないとも思います。従って、これはかなり投機的な買いであり、ゲンガムライ(竣工前の転売)でマネーゲームをするつもりなら別ですが、投資としてはなかなか手が出せないと思います。

ザ・ネイションのこの記事によれば、ソイ38の現在の家賃相場は、50平米から120平米の物件で4・5万バーツから13万バーツということです。従って、単純に120平米の物件の家賃が13万バーツと仮定すると、平米1080バーツが家賃相場ということになりますが、このロケーションにしては少し高いぐらいかもしれません。

そこで、今回のL&Hの新規プロジェクトで一番安いユニット、つまり下層階の広さ50平米のユニットを平米単価30万バーツで買ったとして、家賃を平米1100バーツで賃貸するとすれば、15百万バーツの投資に対してリターンは年間66万バーツ、つまりグロスで4・4%しかありません。

また、本来、10階以下の下層階ユニットは自己居住ならいいですが、投資の場合、「出口」でハンディになるので、上層階の好条件のユニットを買うべきです。そうすると、多分、平米単価で35万バーツはするでしょうから、この場合、50平米のユニットで1750万バーツになります。一方、家賃はそう大きくは変わらないので、この場合、わずか3%台のイールドということになってしまいます。

この記事によれば、同じソイ38で2007年に売り出されたサンシリのプロジェクトが平米11万バーツ、2010年にアナンダーが売り出したスカイルモーフが13万バーツ、2011年のアシュトンモーフが15万バーツ、そして2013年の第3四半期に販売を始めたAPのRHYTHMが16・7万バーツと年を追うごとに値上りしてきています。
 

この程度の値上りであれば納得がいくのですが、約2年後の2016年に入った今、突然、20万バーツ台を飛び越えて30万バーツ超えというのでは、いくらスーパーラグジュアリーコンドといっても、そこまで家賃の上昇が追いつけるとは思えません。従って、やはり4%以下の利回りになってしまうというのはリアルな数字のような気がします。

2007年当時であれば、あまり人気のなかったソイ38ですが、この記事によれば、この時にサンシリの50平米の物件をプリセールで平米11万バーツで買った人の場合、現在の時価は平米20万バーツになっているということです。つまり、当初の投資額550万バーツが、キャップ・コンプレッション(収益還元利回りの低下)と増賃効果によって、10百万バーツの価値になったわけです。

そして、現在の家賃相場である月額家賃4・5万バーツで賃貸中であれば、実質10%近い利回りで回っていることになります。これは、不動産投資の本道ともいえるイールドプレイをしながらキャップ・コンプレッションを待った結果、その相乗効果でキャピタルバリューが10百万バーツへほぼ倍増したという、まさに不動産投資のプロである機関投資家がやるような理想の投資を実践できたわけです。

しかしながら、一方で、これからソイ38に出てくる初年度利回りが4%もない新規プロジェクトの場合、将来の売却利回りが3%以下になるというようなキャップ・コンプレッションはちょっとないだろうと思います。つまり、そこまで下がると利回りが低すぎて、不動産の持つ高利回りのメリットがなくなるからです。そして、キャップ・コンプレッションがなければIRR(内部収益率)も伸びないので、不動産投資という観点では、ソイ30の平米30万バーツを超えるような新規プロジェクトはちょっと買えないということになります。

もっともプロジェクトの詳細がまだ発表されてないので、結論を出すのは時期尚早ではありますが、単純な話、平米35万バーツも出してソイ38でサンシリのスーパーラグジュアリーを買うのであれば、同じくサンシリのスーパーラグジュアリーであるクアトロの方が、まだ築3年なのに価格も平米20万バーツ程度、利回りも5%台、しかもロケーションもトンロー通りに近いということから、総合投資利回りであるIRRが高くなる可能性があり、投資対象としてはこちらの方が有望ではないかと私は思うのですが…。


デフォルトリスクのない投資物件

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今回は、ReDevがアセットマネージするSCの1つ、ユニバーシティ・プラザについてのニュースが届きました。

このSCは小粒ではあるものの、先月、アンカーテナントである政府直営のリカーストアが10年リースを更新したことにより、同SCの賃貸不動産としての安全性が一挙に高まったという話です。

カナダでは、いわゆる酒屋はライセンスが厳しく、誰でも酒類販売ができるというわけではありません。特にこのSCにテナントとして入っているSGLAはカナダ政府直営の大型店であり、地元では競合する店舗がありません。

今回、同店舗は新たに10年間、つまり2026年までリース契約を更新したわけですが、しかも、新賃料は23%もの大幅アップとなりました。この結果、同SC全体の運営費用だけでなく、ノンリコースローンの支払金利もこの1つのテナントが払う賃料だけでカバーできることになり、事実上、向こう10年間、デフォルト・リスクがない投資物件ということになりました。つまり、たとえ他のテナントが全部解約退去したとしても、このリカーストアがいる以上、空室破綻のリスクはほぼゼロになったということです。

ReDevは今もこのSCの所有権持分を販売中ですが、このリース更新により同SCの魅力が高まったと見て、今回、最低投資金額を5万カナダドルから10万カナダドルに引き上げてしまいました。

しかし、海外投資家にとって、原油安で一段とカナダドル安が進んだ今は、カナダへの投資の絶好のタイミングというのも見逃せないメリットであり、予算が許せるのであれば、検討してみる価値はあると思います。

2016年2月20日 タイ自由ランド掲載

 

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タイでの大手不動産開発デベロッパー「LPN」によると、2015年に売り出された新規のコンドミニアムで最も人気の地域は、BTS延長路線のベーリング駅からサムットプラカーンまでで、6695ユニットが販売された。この流れは今年も続いており、BTSの工事が72%という進捗状況で、オープンが近づいてきており、駅周辺などで新規のコンドミニアムの計画などが出てきている。

価格は1室200~300万バーツほどがタイ人に人気の物件だ。

続いて人気の地域は、今年8月に開通予定のバンスーバンヤイの路線の区間で、バンスー~サパンプラナンクラオでは6233ユニットが売り出されている。

そのほか、新規のコンドミニアムではオンヌット~ベーリング、プロンポン~プラカノンの区間に多く、BTSスクムビットライン沿いの物件が相変わらず、人気となっている。

 

2016年2月5日 タイ自由ランド掲載

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日本ウェルスマネジメント・タイランドのタイ・バンコクのコンドミニアム物語 24

現地の新聞 にCBREの最新のセグメンテーションが出ていたので、それを分かり易いようにThink of Livingのスタイルで表にして添付しました。これは昨年9月末の実績をベースにCBREが作成した最新の価格帯別コンドミニアムのセグメンテーション表ですが、今の実勢をよく表していると思います。
 

一方、もう一つの表はThink of Livingが2013年7月に作成した表ですが、この2つを比較すると、この2年間のマーケットの動きがある程度分かります。ミッドタウンやサブアーバンの郊外物件が多いメインクラス以下のプロジェクトや、バンコク都内の平均的なプロジェクトであるアッパークラスの価格は2013年から上昇してないのに対し、ダウンタウンのハイクラス以上のプロジェクトが価格水準を切り上げてきているように見えます。もっとも、この2社のセグメンテーションの基準が全く同じではないので、単純に比較はできませんが。

 

ところで、今のミドルクラスの実需買いトレンドは、3百万から5百万バーツの物件に集まっていますが、コーンフェリーのグローバルサーベイによれば、タイ経済はアセアンで最低の成長率であるにも関わらず、タイの実質賃金は、昨年が6%の上昇で、今年もさらに6・1%上昇するとのことであり、こんな調子でミドルクラスに購買力がついてくれば、あと数年もすると、7~8百万バーツのコンドミニアムが彼らの予算内に入ってくると思います。

一方で、昨年と今年のグレーターバンコク全体のコンドミニアム新規供給数は減少してきています。さらに、プラスプロパティなどは、今年のコンドミニアム市場の成長はスローであると予測していることから、全体としては、まだしばらく調整期間が続くことになりそうです。

 

次のグラフが過去6年間に売り出されたグレーターバンコク全体での新規プロジェクトのユニット総数ですが、2013年をピークに2014年、2015年と2年続けて供給数が減少しているのが分かります。これも考えようによっては、このところちょっと供給過剰にあったコンドミニアム市場が、今の販売在庫を吸収して次の成長を始めるための調整期間に入っていると考えるのがいいと思います。

郊外物件の供給過剰は今も深刻であり、こういう調整も必要です。ただし、ダウンタウンの供給減は、その原因が郊外と違っていて、用地取得が困難ということからきているので、必ずしも調整期間ではありません。

 

そんな中、多くのデベロッパーが、今年のターゲットをコンドミニアムから一戸建てやタウンハウスのローライズプロジェクトにシフトするといっていますが、このグラフを見ても、ここ数年、ローライズのマーケットは、コンドミニアムに比べて需要、供給ともステイブルなのが分かります。

特に、今年開通するパープルライン沿線では、供給過剰のコンドミニアムから需要のある低層住宅へシフトが進みつつあるようです。

 

一方で、英字紙ネイションに載った記事によれば、デベロッパーのプルクサーは、現在の計画通りに政府のマストランジット・システムのインフラ整備が始まった場合、バンコクの不動産市場は向こう10年間、年率3%から7%の順調な拡大をすると予測しています。

もう少し詳しくいうと、ミッドタウンやサブアーバンの郊外不動産市場の場合、現在計画中の合計10にも上る郊外と都心部を結ぶマストランジット・システムの新路線の恩恵を受けて、CBDから郊外の新しい住宅地へ需要がシフトしていくと予測しています。

 

「我々は、向こう10年間、バンコク都内とその近郊では年率平均7%の市場成長が続き、同時に郊外の周辺エリアも年率3%から5%の成長が続くと予想しているが、この予想は、過去のBTSスクムビット線とMRTの2つのマストランジットシステム開通時の我々の経験に基づいている」(プルクサー談)

また、彼らの最近の調査によれば、新規需要の中心は低所得層(ロワーインカム)と中高所得層(アッパーインカム)の2つの層からなり、グレーターバンコク圏全体の人口16百万のうち、7百万人が借家住まいとか両親の家に同居していて、マイホームを持ちたがっているという潜在需要があるとのことです。

たしかに7百万人の潜在需要というのは大きいですが、これは郊外の廉価な住宅需要なので、不動産投資という意味では、我々にとってあまり食指の動かないマーケットではあります。外国人が買うのであれば、やはりバンコク都内とミッドタウン・フリンジがターゲットになると思いますが、10年タームで見たら年率平均7%のペースで成長するというのであれば、今年は将来性のあるコンドミニアムをじっくり選んで買えるいい年だと思います。

 

ところで、「タイ バンコクコンドミニアム物語」のブログやコラム記事でこれまで書いてきたマーケット情報を基に、日本でバンコク不動産投資の本を出しました。投資やセカンドライフ用にバンコクのコンドミニアム購入を検討している日本人の方々に、基礎知識としてこれだけは知っておいた方がよいという内容を網羅したつもりですので、興味があれば是非読んでいただければ幸いです。


カナダドル安で投資額伸びる

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原油安でカナダドル安が更に進行する中、パリセードSCのあるエドモントン市の経済が依然堅調なことから、投資家による不動産投資が続いています。

その理由は、エドモントン市の産業構成は、オイルビジネスだけに依存しておらず、金融業、政府官公庁、各種製造業と幅広く分散しているため、現在も街全体としての成長が続いているからです。

また、エドモントン市長は、ITやソフトウエアビジネスが成長し、新しい雇用を生み出せるように、今後、約10億カナダドルをそのインフラ整備に先行投資していくとアナウンスしてもいます。

エドモントン市の堅調な経済、そして12年ぶりとなったカナダドル安。海外の投資家にとって、パリセードは絶好の投資チャンスです。

 

 

2016年2月5日 タイ自由ランド掲載

 

 

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